La ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda se calcula como diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición conforme al artículo 33 LIRPF. En caso de adquisición por herencia, la fecha de adquisición es la del fallecimiento del causante (retroacción del efecto al momento mortis causa según CC 989), independientemente de la aceptación posterior; si el inmueble fue adquirido parcialmente por herencia y parcialmente por otro título, subsistirán dos fechas de adquisición diferenciadas a efectos de cálculo de la ganancia patrimonial según corresponda a cada porcentaje.
Hechos
El consultante y su hermana adquirieron cada uno un veinticinco por ciento de una vivienda por herencia de su madre que falleció el 30 de abril de 2020. Por herencia de su padre que falleció el 17 de febrero de 2021 adquirieron cada uno otro veinticinco por ciento de la vivienda teniendo por tanto cada uno un cincuenta por ciento. Venden la misma el 7 de abril de 2022 generándoseles una ganancia patrimonial.
Cuestión planteada
Solicitan conocer cuál es la fecha de adquisición de la vivienda de cara a determinar la ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Contestación
La transmisión del inmueble cuya titularidad corresponde al consultante generará en éste una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una alteración en la composición de su patrimonio que da lugar a una variación del valor del mismo, de conformidad con lo previsto en el apartado 1 del artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial será la diferencia entre los respectivos valores de transmisión y de adquisición, determinados en la forma prevista en los artículos 35 y 36 de la Ley del Impuesto, para las transmisiones onerosas o lucrativas, respectivamente.
Al respecto, el artículo 35 establece lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Por su parte, el artículo 36 dispone lo siguiente:
“Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.
(...).”
La fecha de adquisición de los porcentajes de la vivienda recibidos por herencia, serán la de su adquisición por herencia, según las normas del Código Civil, que se produce, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante. Por tanto, el inmueble tendrá para el consultante dos fechas de adquisición, la del porcentaje adquirido por herencia de la madre, y la del porcentaje adquirido por herencia del padre.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35, 36