La adjudicación o transmisión de un inmueble constituye "adquisición" a efectos de la exención por reinversión en vivienda habitual del artículo 39 LIRPF, siempre que concurran los requisitos legales: que la vivienda transmitida sea habitual, que el importe se reinvierta en el plazo de dos años (o dentro de los dos años anteriores si la nueva vivienda ya fue adquirida), y que la nueva vivienda reúna la condición de habitual. La exención opera sobre la ganancia patrimonial en proporción al importe efectivamente invertido, siendo indiferente la forma jurídica de la transmisión o adquisición (enajenación onerosa, adjudicación, etc.).
Hechos
El consultante ha transmitido un inmueble que constituía, hasta la fecha, su vivienda habitual.
A efectos de acogerse al beneficio fiscal de la exención por reinversión en la vivienda habitual, se plantea la adquisición de un inmueble que actualmente es titularidad de una sociedad mercantil de la que es partícipe como socio, inmueble donde fijaría su residencia habitual.
Dicha sociedad cuenta con reservas que pueden ser objeto de distribución.
Para la adquisición del inmueble se plantean tres posibilidades:
- Adquirirlo mediante compraventa a la sociedad, con pago del precio.
- La sociedad procede a la distribución de dividendos a sus socios, entregándose el correspondiente al consultante mediante la adjudicación de un inmueble, que será su residencia habitual.
- La sociedad se disuelve y liquida, adjudicándose al consultante dicho inmueble, como parte de su cuota de liquidación social.
Cuestión planteada
Si la adjudicación o transmisión del inmueble puede ser calificada de adquisición a efectos de cumplir los requisitos previstos para la exención por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
El artículo 39 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto), regula, en desarrollo del artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), la exención por reinversión en vivienda habitual señalando que:
“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 54.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento”.
Tal y como dispone el artículo anteriormente trascrito, para que la ganancia patrimonial puesta de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del consultante pueda gozar de exención, es necesario que, cumpliéndose todos los requisitos a los que el mismo se refiere, el importe obtenido en la transmisión de la vivienda se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
De las tres alternativas planteadas por el consultante en su escrito únicamente podrá existir reinversión del importe obtenido en la venta de la vivienda habitual en el caso de adquisición mediante compraventa de una nueva vivienda. En las otras dos alternativas planteadas por el consultante, si bien existe adquisición de vivienda, no se producirá reinversión del importe obtenido en la transmisión de la vivienda habitual sin que, por tanto, pueda plantearse la procedencia de la exención por reinversión.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 39