La transmisión de la vivienda genera ganancia patrimonial (art. 33.1 LIRPF) cuantificada por diferencia entre valor de adquisición actualizado mediante coeficientes de revalorización y valor de transmisión (precio real o valor de mercado si superior), deducibles los gastos y tributos inherentes a ambas operaciones. La obtención de ganancia patrimonial determina obligación de declaración (art. 96 LIRPF). Si la adquisición fue anterior a 31.12.1994, resulta aplicable el régimen transitorio de la Disposición Transitoria 9ª de la Ley 35/2006.
Hechos
La consultante adquirió los derechos de adjudicación de una vivienda de protección oficial de acceso diferido en el año 1982. Hasta el año 2006 no se ha terminado de liquidar por la entidad gestora encargada del cobro la misma. Por ello, hasta noviembre del año 2006 la Junta de Andalucía no ha otorgado escritura pública de transmisión de la vivienda. Actualmente la misma se encuentra inscrita a nombre de la consultante en el Registro de la Propiedad.
En la referida escritura se ha respetado el precio de adjudicación de la vivienda por un valor de 3.861,67 euros. Su valor de venta es de 43.000 euros.
Cuestión planteada
Obligación de presentar declaración y tratamiento fiscal en el caso de vender la vivienda.
Contestación
La operación de transmisión de la vivienda supondrá para la consultante una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto por una alteración en su composición, por lo que su calificación a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es la de ganancia patrimonial (artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de los no Residentes y sobre el Patrimonio).
La obtención de la ganancia patrimonial derivada de la venta de la vivienda implicará la obligación de presentar y suscribir declaración por el Impuesto (artículo 96 de la Ley del IRPF).
El importe de la ganancia patrimonial estará constituido por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión.
El artículo 35 de la Ley del Impuesto define estos valores en las transmisiones a título oneroso.
De acuerdo con este precepto, el valor de adquisición estará formado por la totalidad de los importes satisfechos para la adquisición, los gastos y tributos inherentes a la operación que hubieran sido satisfechos por el adquirente, excluidos los intereses, el coste de las mejoras y de las inversiones realizadas en la parcela. A su vez, al tratarse de un inmueble, este valor de adquisición se actualizará aplicando los coeficientes previstos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado correspondiente al año de la transmisión.
Siguiendo con este mismo precepto, el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
La disposición transitoria 9ª de la Ley 35/2006 establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Para determinar la fecha de adquisición de la vivienda, se estará a lo dispuesto en el artículo 1462 del Código Civil según el cual: “Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
De los datos aportados en el escrito de consulta parece desprenderse que se trata de un supuesto de acceso diferido a la propiedad, en el que se transfiere a la adjudicataria la posesión de la vivienda, conservando la Administración el pleno dominio hasta que aquella haya amortizado la totalidad del importe de la vivienda y haya cumplido todas las obligaciones derivadas del contrato de adjudicación, momento en el cual se otorga la escritura pública de compraventa de la vivienda adjudicada, adquiriendo la adjudicataria su propiedad.
Por tanto, dado que la fecha de adquisición de la vivienda por la consultante será la del otorgamiento de la escritura pública en noviembre de 2006, no procederá la aplicación de los referidos coeficientes reductores sobre la ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF RD Ley 35/2006, Arts. 33, 35, 96, DTª 9ª