La transmisión de la finca urbana se sujeta a IVA si el transmitente ostenta condición de empresario o profesional en el momento de la venta. La DGT descarta automáticamente la aplicación de ITP/AJD cuando concurra dicha condición empresarial. Adquiere condición de empresario —aun sin serlo previamente— quien realice actividades de urbanización, promoción, construcción o rehabilitación de terrenos destinados a su venta, adjudicación o cesión, aunque sea ocasionalmente; en tal supuesto, la operación queda sujeta a IVA y excluida de ITP/AJD. La sujeción depende de si el transmitente desarrolla o ha desarrollado tales actividades de promoción-urbanización previas a la venta.
Hechos
La consultante, persona jubilada y que no tiene la condición de empresaria, va a efectuar la venta de una finca urbana, consistente en una casa construida sobre un terreno de más de 5.200 metros cuadrados. La adquirente es una sociedad dedicada a la construcción. La finca en cuestión se encuentra afecta a un expediente de reparcelación a instancias de una Junta de Compensación, circunstancia que consta en el Registro de la Propiedad. Desde el punto de vista urbanístico, se ha procedido a la aprobación municipal inicial del estudio de detalle presentado por la Junta de Compensación, si bien aún no se ha procedido a la reparcelación definitiva. Es decir, ha comenzado el procedimiento de reparcelación, pero no se ha consumado.
Cuestión planteada
Si la compraventa de la parcela en cuestión está sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados o al Impuesto sobre el Valor Añadido.
Contestación
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:
Primero: Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de la transmisión de una finca urbana.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29 de diciembre), están sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
El artículo 5, apartado dos, de la citada Ley declara que:
“Son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración las actividades extractivas, de fabricación, comercio y prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales y artísticas”.
En este mismo artículo, se define a los empresarios o profesionales como las personas que realicen las mencionadas actividades empresariales o profesionales.
De acuerdo con lo establecido, la transmisión de la finca urbana a que se refiere la consulta se encontrará sujeta al Impuesto siempre que el transmitente tenga la condición de empresario o profesional.
Segundo: Adquisición de la condición de empresario o profesional por el transmitente de la finca urbana que no lo fuera previamente y sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido o a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
En cuanto a la adquisición de la condición de empresario o profesional, el artículo 5 apartado uno, letra d), de la citada Ley dispone que a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente. De acuerdo con dicho precepto, quien realice actividades de urbanización o promoción de terrenos para su venta, adjudicación o cesión por cualquier título se convierte en empresario, en caso de que no fuera ya empresario o profesional por otras actividades desarrolladas por el mismo.
Para el propietario de los terrenos, la intención con la que se produzca su integración en la Junta de Compensación es algo independiente de la adquisición de la condición de empresario o profesional, ya que la circunstancia que determina la adquisición de dicha condición de empresario o profesional es el destino previsto para los terrenos cuya urbanización se promueve. Por tanto, si se tiene la intención de proceder a la venta, adjudicación o cesión de dichos terrenos, entonces el promotor de su urbanización adquirirá la condición de empresario o profesional a los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, si no la tuviera previamente, quedando la posterior transmisión de los mismos sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
En cuanto al momento en el que se adquiere la condición de empresario o profesional por quienes no la tenían previamente a la realización de las actuaciones de urbanización y reparcelación –como parece ser el caso planteado, según se desprende del escrito de consulta–, constituye doctrina reiterada de este Centro Directivo que los propietarios de los terrenos afectados por la unidad de ejecución no se convierten en empresarios o profesionales hasta que no se les incorporen los costes de urbanización de dichos terrenos.
En consecuencia, en las transmisiones de terrenos que eventualmente puedan llevarse a cabo sin incorporar el transmitente costes de urbanización, haciéndose cargo el adquirente de todos los costes, no cabe considerar que el transmitente ha urbanizado los mismos, por lo que ni puede calificársele como urbanizador del terreno a efectos de la exención prevista en el artículo 20, apartado uno, número 20º de la Ley del Impuesto, ni tales transmisiones estarán sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido si el transmitente fuera un particular,. Estas transmisiones estarán sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, según prevé el artículo 7.1.A) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993).
Por el contrario, si tales transmisiones se realizaran incorporándoles ya a los terrenos parte de los costes de urbanización, el transmitente tendrá la consideración de empresario, ya que la satisfacción de los costes de la urbanización que transforma su terreno le convierte en urbanizador de él, siempre que acredite la intención, confirmada por elementos objetivos, de destinar dicho terreno al desarrollo de una actividad empresarial o profesional. En este caso, las entregas estarán sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido.
Tercera: Posibilidad de exención en la entrega de los terrenos sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
En el caso de que la operación analizada se halle sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido por tratarse de una transmisión realizada por un empresario o profesional, según los criterios expuestos en el punto anterior de esta contestación, habría que valorar la posible exención de la entrega efectuada. A este respecto, el artículo 20, apartado uno, número 22º de la Ley 37/1992 dispone que estarán exentas las siguientes operaciones:
“Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen en-clava-das, cuando ten-gan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
Los terrenos en que se ha-llen enclavadas las edificaciones comprenderán aqu-éllos en los que se hayan realizado las obras de urbanizaci-ón ac-ceso-rias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamil-ia-res, los te-rrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán ex-ceder de 5.000 metros cuadrados.
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se con-si-derará primera entrega la realizada por el pro-mo-tor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
(…)
La exención no se extiende: … c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística”.
El caso planteado en la consulta se refiere a la entrega de una edificación construida sobre una finca urbana, donde dicha finca forma parte de un proceso de reparcelación. Aunque en el texto de la consulta no se ofrece suficiente información al respecto, parece que esa edificación será demolida con el fin de llevar a cabo la actuación urbanística correspondiente; por tanto, la consulta se contestará sobre la base de este supuesto.
En consecuencia, en el caso de que la transmisión objeto de consulta resultase sujeta al Impuesto, no se hallaría exenta del mismo, por tratarse de la entrega de una edificación que será objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.
CONCLUSIONES:
Primera: La transmisión por una persona jubilada que no tiene la condición de empresaria de una finca urbana – una casa construida sobre un terreno de más de 5.200 metros cuadrados– afecta a un expediente de reparcelación a instancias de una Junta de Compensación estará sujeta a tributación en el Impuesto sobre el Valor Añadido o en la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en función de que se hayan incorporado o no los costes de urbanización.
Segunda: Si la finca transmitida incorpora costes de urbanización, el transmitente tendrá la consideración de empresario o profesional y la entrega de la finca estará sujeta al Impuesto. Además, al tratarse de la entrega de una edificación para su demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística, no sería de aplicación la exención del artículo 20.Uno.22º.
Tercera: Si la finca transmitida no incorpora costes de urbanización y el transmitente no tenía la condición de empresario o profesional con anterioridad, tampoco será considerado como tal, de modo que la operación no se hallará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido sino a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1991 art. 4.uno, 5.uno.b) y dos y 20.uno 20º y 22º
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 7-1-A) y 5