Una comunidad de bienes que realiza arrendamiento de inmuebles ostenta condición de sujeto pasivo del IVA y puede deducir la cuota soportada en la adquisición del inmueble destinado a tal fin, siempre que: (i) el arrendamiento sea operación sujeta y no exenta (lo que concurre en el arrendamiento para actividad empresarial/profesional); (ii) disponga de factura conforme al art. 6 RD 1496/2003; y (iii) concurran los demás requisitos y limitaciones del art. 92.2 LIVA. Si el arrendatario es familiar de algún comunero, la operación deviene vinculada, debiendo aplicarse el valor normal de mercado conforme al art. 79.5 LIVA para determinar la base imponible del arrendamiento.
Hechos
Una comunidad de bienes que tiene la condición de empresario o profesional se propone adquirir un inmueble que cederá en arrendamiento a un familiar de uno de los comuneros que lo afectará a su actividad profesional como arquitecto.
Cuestión planteada
Deducibilidad del Impuesto soportado por la adquisición del inmueble referido.
Contestación
1.- De acuerdo con reiterada doctrina de este Centro Directivo, la aplicación conjunta de lo dispuesto por los artículos 4.uno, 5.uno.c) y 84.tres de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), determina que una comunidad de bienes que realiza actividades empresariales o profesionales, en particular, el arrendamiento de bienes, debe ser considerada sujeto pasivo del Impuesto y, en consecuencia, dar cumplimiento a todos las obligaciones materiales y formales derivadas de dicho tributo, en particular, las contenidas en el artículo 164.uno de dicha Ley.
2.- El ejercicio del derecho a la deducción de las cuotas soportadas podrá ejercitarse por los sujetos pasivos del Impuesto siempre que se cumplan la totalidad de requisitos y limitaciones establecidos al efecto por el Capítulo I del Título VIII de la Ley 37/1992.
En particular, el artículo 92.dos de dicha Ley señala que el derecho a la deducción sólo procederá en la medida en que los bienes y servicios adquiridos se utilicen en la realización de las operaciones comprendidas en el artículo 94, apartado uno de esta Ley.
El referido artículo 94.uno recoge las operaciones cuya realización origina el derecho a la deducción, estando incluidas las operaciones sujetas y no exentas del Impuesto. En este sentido, el arrendamiento de un inmueble para el desarrollo de una actividad empresarial o profesional constituye una operación sujeta y no exenta, por lo que su realización originará el derecho a la deducción.
En consecuencia, la cuota soportada por la adquisición por parte de una comunidad de bienes que tiene la condición de empresario o profesional de un inmueble para su cesión en arrendamiento sujeto y no exento del Impuesto, resultará deducible siempre que se cumplan el resto de requisitos y limitaciones ya referidos, en particular, que dicha comunidad de bienes esté en posesión de una factura que reúna la totalidad de los requisitos a que se refiere el artículo 6 del Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación (BOE del 29).
3.- El arrendamiento del inmueble referido a un familiar de uno de los comuneros convertirá a dicha operación en vinculada, resultando en su caso de aplicación lo dispuesto en el artículo 79.cinco de la Ley 37/1992 a los efectos del cálculo de la base imponible:
“Cinco. Cuando exista vinculación entre las partes que intervengan en una operación, su base imponible será su valor normal de mercado.
(…)
Esta regla de valoración únicamente será aplicable cuando se cumplan los siguientes requisitos:
a) Que el destinatario de la operación no tenga derecho a deducir totalmente el impuesto correspondiente a la misma y la contraprestación pactada sea inferior a la que correspondería en condiciones de libre competencia.
b) Cuando el empresario o profesional que realice la entrega de bienes o prestación de servicios determine sus deducciones aplicando la regla de prorrata y, tratándose de una operación que no genere el derecho a la deducción, la contraprestación pactada sea inferior al valor normal de mercado.
c) Cuando el empresario o profesional que realice la entrega de bienes o prestación de servicios determine sus deducciones aplicando la regla de prorrata y, tratándose de una operación que genere el derecho a la deducción, la contraprestación pactada sea superior al valor normal de mercado.
A los efectos de esta Ley, se entenderá por valor normal de mercado aquél que, para adquirir los bienes o servicios en cuestión en ese mismo momento, un destinatario, en la misma fase de comercialización en la que se efectúe la entrega de bienes o prestación de servicios, debería pagar en el territorio de aplicación del Impuesto en condiciones de libre competencia a un proveedor independiente.
Cuando no exista entrega de bienes o prestación de servicios comparable, se entenderá por valor de mercado:
a) Con respecto a las entregas de bienes, un importe igual o superior al precio de adquisición de dichos bienes o bienes similares o, a falta de precio de compra, a su precio de coste, determinado en el momento de su entrega.
b) Con respecto a las prestaciones de servicios, la totalidad de los costes que su prestación le suponga al empresario o profesional.
A efectos de los dos párrafos anteriores, será de aplicación, en cuanto proceda, lo dispuesto en el artículo 16 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo”.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 79-cinco, 92-dos, 94-uno-