La adquisición de vivienda habitual a efectos de la deducción por inversión en IRPF requiere la tradición de la cosa, no solo la firma del contrato privado de compraventa. Conforme a la teoría del título y el modo, la deducción solo es practicable en el ejercicio en que se produce la entrega efectiva (posesión, llaves o escritura pública), de modo que si el consultante no toma posesión durante 2008, carece de derecho a deducir las cantidades satisfechas en ese ejercicio, siendo exigible que la adquisición jurídica se perfeccione en el mismo período impositivo.
Hechos
La consultante firma un contrato de arras en 2008 para la adquisición de su futura vivienda habitual. Dada la demora en formalizar la escritura pública de compraventa, y con la finalidad de poder practicar la deducción por inversión en vivienda habitual en dicho año, firman en 2008 un contrato privado de compraventa, entregando la cantidad de 9.000 euros.
Cuestión planteada
Posibilidad de practicar la deducción por el ejercicio fiscal de 2008.
Contestación
Para la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, es preciso determinar el momento en el que se produce la adquisición de la vivienda.
A falta de escritura pública que acredite la adquisición de la cosa el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983).
Es decir, la suscripción de contrato privado de compraventa no comporta, por sí mismo, la adquisición de la cosa, para transferir el dominio será necesario, además, que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida, con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.
El Código Civil, entre las formas de entrega, dispone: “Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador” (artículo 1.462). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse, para los bienes inmuebles, la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
En el presente caso, si el consultante no pudiera tomar posesión de la vivienda durante el año 2008, en el que se realiza el contrato privado de compraventa, hay que entender que no se habrá producido la adquisición jurídica de la vivienda en dicho ejercicio, y, en consecuencia, no tendrá derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que, por cualquier motivo, hubiera satisfecho durante el mismo.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art.68.1.1º