La hipoteca inversa sobre vivienda habitual en régimen de gananciales puede constituirse con participación de ambos cónyuges. El límite del préstamo se extiende al valor total de tasación de la vivienda, siendo preciso que ambos cónyuges hipotequen sus respectivas mitades. La escritura pública goza de los beneficios tributarios (exención ITPAJD) y de reducción de aranceles notariales y registrales previstos en la Disposición Adicional Primera de la Ley 41/2007 en su totalidad, sin prorrateo.
Hechos
El consultante, mayor de 65 años, reside con su cónyuge, menor de 65 años, en una vivienda propiedad común de ambos cónyuges. El consultante se está planteando la posibilidad de solicitar una hipoteca inversa, nueva figura jurídica regulada en la disposición adicional primera de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.
Cuestión planteada
Primera: Si es posible solicitar un préstamo hipotecario acogiéndose a la normativa que regula la hipoteca inversa en el caso de que la vivienda a hipotecar sea propiedad común del solicitante y de su cónyuge.
Segunda: En caso de respuesta afirmativa a la consulta anterior, se consulta si el límite del préstamo hipotecario será el correspondiente a la mitad del valor de tasación de la vivienda común o si, por el contrario, puede extenderse a su valor total y, en caso afirmativo, si el cónyuge ha de hipotecar su mitad de la vivienda.
Tercera: Si la escritura pública en que se formalice la hipoteca inversa podrá tener, en cuanto al ITPAJD y a los honorarios notariales y registrales, los beneficios regulados en la referida disposición adicional primera de la Ley 41/2007 en su totalidad, en la mitad o en nada, en función de que sea preciso que el cónyuge hipoteque o no su mitad de la vivienda habitual común.
Contestación
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:
En primer lugar, cabe advertir que si bien el consultante manifiesta que está casado y que la vivienda habitual del matrimonio es propiedad de ambos cónyuges, no indica el régimen económico matrimonial aunque del contenido del escrito parece deducirse que el régimen es el de sociedad de gananciales y que la vivienda habitual es un bien ganancial. La contestación que sigue parte de estas premisas.
En cuanto a la hipoteca inversa, objeto de la consulta formulada, es una nueva figura que ha cobrado carta de naturaleza en el ordenamiento jurídico español en virtud de lo dispuesto en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (BOE de 8 de diciembre de 2007), cuya disposición adicional primera, titulada “Regulación relativa a la hipoteca inversa”, dispone lo siguiente:
«1. A los efectos de esta Ley, se entenderá por hipoteca inversa el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante y siempre que cumplan los siguientes requisitos:
a) que el solicitante y los beneficiarios que este pueda designar sean personas de edad igual o superior a los 65 años o afectadas de dependencia severa o gran dependencia,
b) que el deudor disponga del importe del préstamo o crédito mediante disposiciones periódicas o únicas,
c) que la deuda sólo sea exigible por el acreedor y la garantía ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el último de los beneficiarios,
d) que la vivienda hipotecada haya sido tasada y asegurada contra daños de acuerdo con los términos y los requisitos que se establecen en los artículos 7 y 8 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.
2. Las hipotecas a que se refiere esta disposición sólo podrán ser concedidas por las entidades de crédito y por las entidades aseguradoras autorizadas para operar en España, sin perjuicio de los límites, requisitos o condiciones que, a las entidades aseguradoras, imponga su normativa sectorial.
3. El régimen de transparencia y comercialización de la hipoteca inversa será el establecido por el Ministro de Economía y Hacienda.
4. En el marco del régimen de transparencia y protección de la clientela, las entidades establecidas en el apartado 2 que concedan hipotecas inversas deberán suministrar servicios de asesoramiento independiente a los solicitantes de este producto, teniendo en cuenta la situación financiera del solicitante y los riesgos económicos derivados de la suscripción de este producto. Dicho asesoramiento independiente deberá llevarse a cabo a través de los mecanismos que determine el Ministro de Economía y Hacienda. El Ministro de Economía y Hacienda establecerá las condiciones, forma y requisitos para la realización de estas funciones de asesoramiento.
5. Al fallecimiento del deudor hipotecario sus herederos o, si así se estipula en el contrato, al fallecimiento del último de los beneficiarios, podrán cancelar el préstamo, en el plazo estipulado, abonando al acreedor hipotecario la totalidad de los débitos vencidos, con sus intereses, sin que el acreedor pueda exigir compensación alguna por la cancelación.
En caso de que el bien hipotecado haya sido transmitido voluntariamente por el deudor hipotecario, el acreedor podrá declarar el vencimiento anticipado del préstamo o crédito garantizado, salvo que se proceda a la sustitución de la garantía de manera suficiente.
6. Cuando se extinga el préstamo o crédito regulado por esta disposición y los herederos del deudor hipotecario decidan no reembolsar los débitos vencidos, con sus intereses, el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia. A estos efectos no será de aplicación lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria.
7. Estarán exentas de la cuota gradual de documentos notariales de la modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados las escrituras públicas que documenten las operaciones de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación.
8. Para el cálculo de los honorarios notariales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes a los «Documentos sin cuantía» previstos en el número 1 del Real Decreto 1426/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Notarios.
9. Para el cálculo de los honorarios registrales de las escrituras de constitución, subrogación, novación modificativa y cancelación, se aplicarán los aranceles correspondientes al número 2, «Inscripciones», del anexo I del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad, tomando como base la cifra del capital pendiente de amortizar, con una reducción del 90 por ciento.
10. Podrán, asimismo, instrumentarse hipotecas inversas sobre cualesquiera otros inmuebles distintos de la vivienda habitual del solicitante. A estas hipotecas inversas no les serán de aplicación los apartados anteriores de esta disposición.
11. En lo no previsto en esta disposición y su normativa de desarrollo, la hipoteca inversa se regirá por lo dispuesto en la legislación que en cada caso resulte aplicable.»
En cuanto a los objetivos y finalidades buscados por el legislador con esta nueva figura, en los párrafos tercero y cuarto del epígrafe VII de la referida Ley 41/2007, se dice lo siguiente:
«Hacer líquido el valor de la vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida. La hipoteca inversa regulada en esta Ley se define como un préstamo o crédito hipotecario del que el propietario de la vivienda realiza disposiciones, normalmente periódicas, aunque la disposición pueda ser de una sola vez, hasta un importe máximo determinado por un porcentaje del valor de tasación en el momento de la constitución. Cuando se alcanza dicho porcentaje, el mayor o dependiente deja de disponer de la renta y la deuda sigue generando intereses. La recuperación por parte de la entidad del crédito dispuesto más los intereses se produce normalmente de una vez cuando fallece el propietario, mediante la cancelación de la deuda por los herederos o la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la entidad de crédito.
No cabe duda, pues, de que el desarrollo de un mercado de hipotecas inversas que permitan a los mayores utilizar parte de su patrimonio inmobiliario para aumentar su renta ofrece un gran potencial de generación de beneficios económicos y sociales. La posibilidad de disfrutar en vida del ahorro acumulado en la vivienda aumentaría enormemente la capacidad para suavizar el perfil de renta y consumo a lo largo del ciclo vital, con el consiguiente efecto positivo sobre el bienestar.»
Conforme a los textos transcritos, en el supuesto de persona sea mayor de 65 años, casado en régimen de sociedad de gananciales, con cónyuge menor de 65 años y con vivienda habitual de carácter ganancial, la figura de la hipoteca inversa se aplicará en los siguientes términos:
Primero: Dado que la vivienda habitual es un bien ganancial, sí le es posible al cónyuge mayor de 65 años solicitar un préstamo hipotecario acogiéndose a la normativa que regula la hipoteca inversa, aunque su cónyuge no alcance tal edad (lo cual impide a éste la solicitud del préstamo hipotecario acogiéndose al régimen de la hipoteca inversa, pero no a su cónyuge).
Segundo: En cuanto al límite del préstamo hipotecario será el fijado por la legislación hipotecaria que resulte aplicable, sin que tenga que ser necesariamente la mitad del valor de tasación de la vivienda común. A este respecto, debe tenerse en cuenta que cada cónyuge no es propietario de una mitad de la vivienda habitual, pues la sociedad de gananciales no es una comunidad de bienes romana, por cuotas, sino una comunidad germánica en la que cada cónyuge carece de asignación de cuota alguna (será a la disolución de la sociedad cuando se atribuyan por mitad entre marido y mujer las ganancias o beneficios, convirtiéndose en ese momento, a efectos de su liquidación, en una comunidad de bienes de tipo romano).
Tercero: Conforme a lo expuesto en los dos epígrafes anteriores, en el supuesto objeto de consulta, la escritura pública en que se formalice la hipoteca inversa podrá tener, en cuanto al ITPAJD y a los honorarios notariales y registrales, los beneficios regulados en la referida disposición adicional primera de la Ley 41/2007 en su totalidad, siempre que se cumplan los requisitos exigidos en sus apartados 1 a 4.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 41/2007, D.A. primera