En arrendamiento parcial de vivienda habitual: (a) la deducción por adquisición se calcula proporcionalmente sobre la parte no arrendada (excluyendo zonas de uso exclusivo del arrendatario), aplicándose el porcentaje de superficie útil residencial a cada pago realizado tras el inicio del arrendamiento; (b) el arrendador puede aplicar la reducción del 100% del rendimiento neto si el arrendatario cumple los requisitos del art. 23.2.2º LIRPF (arrendamiento a precio inferior al de mercado); (c) la habitación arrendada no constituye vivienda habitual para el arrendatario a efectos de deducción por arrendamiento de vivienda propia; (d) la deducción por adquisición es compatible con la reducción del rendimiento del arrendamiento, siempre que se respete el cálculo proporcional según superficie.
Hechos
El consultante ha arrendado, recientemente, dos habitaciones de la que constituye su vivienda habitual desde hace cuatro años, aproximadamente. Los arrendatarios tienen menos de 35 años.
Cuestión planteada
a) Efectos del arrendamiento parcial de la vivienda sobre las deducciones que viene practicando por su adquisición. Determinación de las cantidades susceptibles de formar parte de la base de deducción.
b) Si, de cumplir el arrendatario los requisitos del art. 23.2.2º de la Ley 35/2006, el arrendador, y consultante, puede aplicar a partir del ejercicio 2007 la reducción del 100% del rendimiento neto obtenido.
c) Si para el arrendatario, tiene la consideración de vivienda habitual la habitación que arrienda, a efectos de la posible deducción por arrendamiento de vivienda habitual.
d) Compatibilidad de las diversas deducciones y reducción señaladas.
Contestación
a) De acuerdo con el artículo 68.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF) (BOE de 29 de noviembre), la práctica de la deducción por adquisición de vivienda requiere la concurrencia en el contribuyente de dos requisitos: adquisición de la vivienda propia, aunque, en su caso, su titularidad sea compartida y que dicha vivienda constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un período continuado de tres años. Con carácter general, la deducción corresponderá a quien tenga su titularidad jurídica.
De arrendar parte de la que constituye la vivienda habitual del contribuyente, éste podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual con respecto de la parte de la vivienda que utilice de forma privada así como por las zonas comunes. Es decir, no podrá deducirse respecto de aquellas zonas que se establezcan de uso reservado para el arrendatario que conviviera en la vivienda.
Las cantidades susceptibles de integrar la base de deducción, cuyo importe máximo anual se cifra en 9.015 euros, serán aquellas que vaya satisfaciendo durante el transcurso de cada período impositivo por la adquisición de su vivienda habitual, si bien, únicamente, en la parte proporcional que se corresponda con las dependencias que, en el momento de efectuar cada pago, utilice o tengan la consideración de residencia habitual conforme a lo señalado en el párrafo precedente.
De ésta manera, la cantidad satisfecha antes de arrendar parte de la vivienda será susceptible de integrar la base de deducción en su totalidad; una vez efectuado el alquiler de las dos habitaciones (que representan, según manifiesta, el 37,63% de la vivienda), de las cantidades que satisfaga a partir de entonces sólo podrá considerar como base de la deducción el importe que se corresponda con la superficie que mantiene la consideración de vivienda habitual (el 62,37%).
En cuanto a las deducciones que hubiera podido practicar el consultante por las cantidades satisfechas con anterioridad a realizar el primer arrendamiento, si antes de producirse dicho arrendamiento la vivienda hubiese consolidado la consideración de habitual por llevar residiendo en ella desde hace más de los tres años requeridos, el derecho a practicar las citadas deducciones se habría, igualmente consolidado, no debiendo efectuar ajuste alguno por incumplimiento del plazo de permanencia.
b) Las rentas que obtuviera por el arrendamiento de parte del inmueble, en el que radica su residencia habitual, se calificarán como rendimientos íntegros del capital inmobiliario.
Al constituir un supuesto de arrendamiento de bien inmueble destinado a vivienda, será de aplicación la reducción del rendimiento neto contemplado en el apartado 2 del artículo 23 de la LIRPF.
Para su aplicación, en primer lugar, habrá que determinar la parte proporcional que de cada gasto corresponde imputar a la parte arrendada a fin de obtener la parte del rendimiento neto sobre la cual podrá practicarse la reducción. Dicha reducción del rendimiento neto atribuible a la parte arrendada será del 50 por ciento o del 100 por cien dependiendo de las circunstancias que concurran en el arrendatario.
c) Teniendo la vivienda la consideración de habitual a efectos del IRPF, para poder serle de aplicación al arrendatario la deducción autonómica que en su caso la Comunidad Autónoma haya establecido, habrá de cumplir con los requisitos que la pertinente normativa disponga.
d) De cumplir con las condiciones y requisitos señalados anteriormente, las deducciones que correspondan a arrendador y arrendatario serán compatibles, y, a su vez, lo serán con la reducción que sobre el rendimiento neto del capital inmobiliario del arrendador proceda aplicar.
En cualquier caso, el contribuyente deberá justificar suficientemente su condición de residente y la situación arrendaticia por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorar las pruebas, previo su requerimiento.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Arts. 23-2 y 68-1-1º RIRPF