La fecha de adquisición del inmueble a efectos de ganancia patrimonial es la del otorgamiento de la escritura pública de compraventa (17 de enero de 1986), conforme al artículo 1.462 CC. La posterior declaración de obra nueva (21 de septiembre de 1993) no modifica retroactivamente dicha fecha, sin perjuicio de que el consultante debe acreditar mediante medios de prueba admitidos en derecho si la edificación existía ya en la fecha de adquisición original, cuestión de hecho cuya valoración corresponde a la Administración Tributaria en el curso de la comprobación.
Hechos
El consultante y su esposa adquirieron una vivienda el 17 de enero de 1986 mediante escritura pública, en la que consta únicamente que se adquiere una porción de terreno edificable, al no estar declarada la vivienda a esa fecha, si bien ya venía siendo la vivienda habitual de la familia, estando sus miembros empadronados en la misma en dicha fecha. El 21 de septiembre de 1993 otorgaron escritura pública de declaración de obra nueva de la vivienda, y, aunque en la misma consta que "los comparecientes han construido a su costa una edificación...", la vivienda ya estaba construida, según especificaba la certificación expedida por el Ayuntamiento de Sabadell, que acompañaron a la citada escritura pública.
Cuestión planteada
Dado que tienen intención de vender la vivienda, que fecha han de tomar como fecha de adquisición de la vivienda a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial, el 17 de enero de 1986 o el 21 de septiembre de 1993.
Contestación
La fecha de adquisición de los inmuebles se determinará conforme lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”
El otorgamiento de escritura pública, conforme al artículo 1.462 del Código Civil, conlleva la entrega del inmueble, requisito necesario para adquirir la propiedad, haciendo prueba ante terceros. La fecha de formalización constituye la de adquisición del inmueble, a todos los efectos.
Ahora bien, según indica el consultante, en la escritura pública de compraventa no se hizo constar la existencia de una vivienda previamente construida, efectuándose, posteriormente, declaración de obra nueva mediante escritura pública otorgada con posterioridad a la adquisición. La cuestión, por tanto, radica en determinar si en el momento de la adquisición de la finca existía ya esa edificación lo que, al tratarse de una cuestión de hecho, este Centro Directivo no puede entrar a valorar, sino que será el consultante quien deberá acreditar tal extremo. Dicha acreditación podrá realizarse por cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, cuya valoración no es competencia de este Centro Directivo, sino que corresponderá a los órganos de comprobación de la Administración Tributaria, teniendo en cuenta, que en los procedimientos tributarios habrá que estar a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre), según el cual serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 33 y DT 9