La deducción por inversión en vivienda habitual (artículos 68.1 y 78 LIRPF) incluye las cuotas de amortización, intereses y gastos derivados de la financiación ajena, practicándose «a medida que se vaya devolviendo el principal». Un nuevo préstamo hipotecario permite continuar incluyendo sus cuotas (amortización e intereses) en la base deducible mientras financie la misma vivienda habitual y se cumplan los requisitos de continuidad residencial (3 años mínimo) y acreditación del destino.
Hechos
El consultante adquirió, el 15-7-2004, la que manifiesta es, desde entonces, su vivienda habitual. Para dicha adquisición le fue concedido, por parte de la entidad bancaria para la que trabajaba, un "préstamo a empleados para adquisición de vivienda habitual" por importe de 108.604 euros y plazo de 240 meses, y por el cual ha venido efectuando deducción desde la declaración correspondiente al ejercicio 2004 hasta la última presentada por el ejercicio 2008. El 22-7-2009 procedió a la firma de un acuerdo de rescisión de contrato laboral con la entidad bancaria y, en cumplimiento de lo pactado en la póliza del préstamo, el banco ha cancelado el saldo pendiente del préstamo (73.536,34 euros), ofreciéndole formalizar otro préstamo (en condición de cliente) exactamente por el mismo importe pendiente mencionado. Para cancelar el citado importe pendiente del préstamo, el banco le ha deducido dicho importe pendiente de la indemnización por años de servicio que le correspondía.
Cuestión planteada
Si, a efectos de la deducción por inversión en vivienda habitual, puede seguir incluyendo las cuotas que satisfaga por el nuevo préstamo.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, siendo el primero de ellos donde se establece su configuración disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. Asimismo regula la formación de la base de deducción en los siguientes términos:
“La base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
El concepto de vivienda habitual a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, así como de la exención por reinversión en vivienda habitual, se recoge en el artículo 68.1.3º de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 54 del RIRPF, que considera como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
De los preceptos citados se concluye que a efectos de poder practicar la deducción por inversión en vivienda habitual se requiere con carácter general que en el contribuyente concurran dos requisitos: la adquisición de su pleno dominio, aunque éste fuera compartido, y que constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Con carácter general, el cambio o sustitución de un préstamo por otro no ocasiona en sí mismo ninguna alteración en cuanto al alcance de la deducción; no cabe entender que en ese momento finalice la inversión correspondiente y se agoten las posibilidades de deducción en la cuota del Impuesto, sino que se produce una simple modificación sobre las condiciones de financiación inicialmente pactadas, siempre y cuando, evidentemente, el montante total del nuevo préstamo se destine efectivamente a la amortización del préstamo inicial.
Asimismo, el hecho de ampliar el préstamo tampoco perjudica las posibilidades de deducción. Ahora bien, si éste nuevo financiara, además, otros bienes o gastos no inherentes a la adquisición de la vivienda por la que se tenga derecho a deducir, cada importe que por él se satisfaga, ya sea por anualidades o por cualquier otro concepto, no podrá en su totalidad formar parte de la base de deducción, sino sólo en la porción que proporcionalmente se corresponda con la adquisición de la vivienda habitual.
En el presente caso, el consultante procedió, el 22-7-09, a la firma de un acuerdo de rescisión de su contrato laboral con la entidad bancaria para la que trabajaba y, en cumplimiento de lo pactado en la póliza del “préstamo social a empleados para adquisición de vivienda habitual” que en su día el consultante firmó con dicha entidad, ésta canceló el saldo pendiente de dicho préstamo con una parte de la indemnización por años de servicio que correspondía al trabajador e, igualmente, en cumplimiento de dicho clausulado, le ofreció la posibilidad de formalizar un nuevo préstamo (en condición de cliente) por, exactamente, el mismo importe pendiente a la fecha de rescisión.
Por tanto, al haber acordado el consultante la cancelación del préstamo inicial mediante la minoración de parte de la indemnización que le correspondía, el nuevo préstamo, que pudiera obtener con posterioridad, no generaría derecho a deducción al no ser destinado a la amortización del préstamo inicial y, en definitiva, a la adquisición de la vivienda habitual del contribuyente, con la excepción de que el mismo fuera destinado a financiar la rehabilitación o ampliación de dicha vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Arts. 68-1 y 78; RIRPF, RD 439/2007, Art. 54.