La operación debe calificarse como anulación total de la venta sujeta (no como segunda entrega), cuando el acuerdo entre partes materializa la opción de desistimiento del artículo 1486 CC por vicios ocultos, con devolución íntegra de cantidades pagadas. La base imponible se modifica conforme al artículo 80.2 LIVA mediante factura rectificativa, quedando sin efecto la operación gravada originaria.
Hechos
La entidad consultante promovió la construcción de un conjunto de viviendas. Una de ellas ha sido objeto de compraventa documentada en escritura pública. No obstante, tras la entrega de dicha vivienda, el adquirente ha manifestado su desacuerdo por los acabados interiores y por la existencia de otros defectos en la construcción. Ante dicha situación, la entidad consultante ha accedido a la devolución del precio pagado a cambio de la resolución de la compraventa.
Cuestión planteada
Se consulta si la operación indicada ha de considerarse como una devolución de ventas o como una segunda entrega de bienes.
Contestación
1.- El artículo 80.dos de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29) dispone lo siguiente: “cuando por resolución firme, judicial o administrativa o con arreglo a Derecho o a los usos de comercio queden sin efecto total o parcialmente las operaciones gravadas o se altere el precio después del momento en que la operación se haya efectuado, la base imponible se modificará en la cuantía correspondiente”.
En cuanto a la mención realizada por la Ley del Impuesto respecto de la resolución con arreglo a Derecho, deben traerse a colación los artículos 1484 a 1486 del Código Civil, que establecen lo siguiente:
“Artículo 1484.
El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos
Artículo 1485.
El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido.
Artículo 1486.
En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión”.
En consecuencia con los indicados preceptos, en el supuesto de que el acuerdo al que han llegado la entidad consultante y el adquirente de la vivienda consista efectivamente en la materialización de la opción a que se refiere el artículo 1486 del Código Civil, consistente en el desistimiento total del contrato de compraventa por parte del adquirente con abono de las cantidades pagadas, habrá de procederse a la modificación de la base imponible al quedar sin efecto totalmente la operación de entrega que estuvo sujeta y no exenta del Impuesto.
A tales efectos, la entidad consultante deberá expedir una factura rectificativa de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 13 del Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación, aprobado por el Real Decreto 1496/2003, de 28 de noviembre.
En otro caso, no será procedente modificar la base imponible, resultando la entrega de la vivienda por parte del adquirente como una nueva operación cuya sujeción al Impuesto habrá de valorarse en atención a la condición de empresario o profesional de dicha persona.
2.- En el supuesto de que, conforme a lo indicado en el apartado 1 anterior, hubiera de modificarse la base imponible como consecuencia del desistimiento del contrato por parte del adquirente, la eventual entrega de la misma vivienda por la entidad consultante a otra persona o entidad se encontrará sujeta y no exenta del Impuesto al tener la consideración de primera entrega.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 80-dos