La indemnización por resolución del contrato de arrendamiento de vivienda constituye ganancia patrimonial conforme al artículo 33.1 LIRPF, cuantificada por el importe percibido. Aplicable el régimen transitorio de la disposición transitoria novena LIRPF: la ganancia generada hasta 19 de enero de 2006 se reduce mediante coeficiente 11,11% anual por años de permanencia superiores a dos (contados desde adquisición de derechos arrendaticios hasta 31 de diciembre de 1996); alternativamente, está no sujeta si el período de generación anterior a 31 de diciembre de 1996 superaba 10 años. En este caso, al haber nacido los derechos arrendaticios el 9 de mayo de 1991 (subrogación), el cálculo se refiere a ese período inicial, aunque la relación arrendaticia originaria datase de 1909.
Hechos
El 9 de mayo de 1991, el consultante se subrogó en el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en el año 1909 por su abuelo.
El 26 de abril de 1995, ambas partes, arrendadora y arrendataria, acordaron modificar el objeto del contrato de arrendamiento que los vincula, pactando que el arrendatario ocuparía el piso tercero, letra E, en lugar del que venía ocupando, piso segundo derecha, continuando vigente, en todo lo demás, el contrato de arrendamiento de 20 de noviembre de 1909.
Recientemente, la sociedad arrendadora le ha ofrecido una indemnización por la resolución voluntaria de dicho contrato de arrendamiento.
Cuestión planteada
Tributación de la citada indemnización.
Contestación
La percepción por el arrendatario de una vivienda de una indemnización por la resolución del contrato de arrendamiento, da lugar a una ganancia patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto por una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
El importe de dicha ganancia, según la letra b) del apartado 1 del artículo 34 del citado texto legal, será la cantidad percibida por el arrendatario como consecuencia de la resolución del contrato.
La disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Este régimen transitorio prevé, para las transmisiones efectuadas a partir del 20 de enero de 2006, una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a esa misma fecha, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles o inversiones y mejoras efectuados en los mismos, que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de generación superior a 10 años.
A estos efectos, la fecha de adquisición será aquella en que nacen los derechos arrendaticios para el consultante.
Según la documentación aportada, el 9 de mayo de 1991 el consultante se subrogó en el contrato de arrendamiento de una vivienda que había sido suscrito por su abuelo en el año 1909 y que ha sido objeto, desde esa fecha, de sucesivas subrogaciones. No obstante, el 26 de abril de 1995 se pactó por ambas partes, arrendadora y arrendataria, la modificación del objeto del contrato de arrendamiento que los vincula, pactando que el arrendatario ocuparía el piso tercero, letra E, en lugar del que venía ocupando, piso segundo derecha, continuando vigente, en todo lo demás, el contrato de arrendamiento de 20 de noviembre de 1909.
Para determinar si la modificación del objeto del contrato tiene o no tiene repercusión en la fecha en que nacen los derechos arrendaticios para el consultante, hay que acudir a las normas civiles que regulan los efectos de la novación en las obligaciones en general.
Si de acuerdo con las normas civiles la modificación del objeto del contrato no supone la extinción de la relación contractual y el nacimiento de una nueva relación, la fecha de la subrogación del contrato de arrendamiento por el consultante, 9 de mayo de 1991, sería la fecha en que se considera que nacen los derechos arrendaticios. En este caso, resultaría aplicable a la ganancia patrimonial obtenida la reducción prevista en la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto.
En caso contrario, la fecha de la novación del contrato de arrendamiento, 26 de abril de 1995, sería la fecha en que se considera que nacen los derechos arrendaticios para el consultante. En este caso, no resultaría aplicable la citada reducción a la ganancia patrimonial obtenida.
En cualquier caso, la ganancia patrimonial que, de acuerdo con lo anteriormente expuesto, quede sujeta al impuesto se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto, y tributará al 18 por 100.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 352006, Arts. 33-1, 34, 49, DT 9