La exención por reinversión en vivienda habitual no exige que la nueva vivienda esté inscrita en el Registro de la Propiedad, sino únicamente que constituya una edificación acondicionada o susceptible de acondicionamiento para residencia. Una casa prefabricada ubicada en parcela propia reúne esta condición si está permanentemente asentada en el terreno, con independencia de la clasificación urbanística del suelo (urbano, urbanizable o rústico). La deducción por inversión en vivienda habitual requiere que la financiación sea mediante crédito hipotecario sobre la vivienda, no mediante préstamo personal, por lo que este último supuesto queda excluido del beneficio.
Hechos
La consultante va a vender su vivienda habitual y desea reinvertir el importe obtenido en una nueva vivienda habitual que cumpla con los requisitos establecidos en la normativa del IRPF para gozar de la exención de la ganancia patrimonial que obtuviera.
Cuestión planteada
Se cuestiona si para gozar de la exención por reinversión en una nueva vivienda habitual de la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la anterior vivienda, la nueva vivienda adquirida debe estar escriturada, si la nueva vivienda puede ser una casa prefabricada en una parcela propiedad de la consultante y si la parcela debe ser terreno urbano o urbanizable, o puede ser rústico.
Asimismo se pregunta si en el caso de financiar la adquisición con un préstamo personal, el pago del mismo podría dar derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual se establece, para el ejercicio 2007, en el artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de No Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, que dispone:
“Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.”
El artículo 54.1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en adelante RIRPF, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), vigente para el ejercicio 2007, recoge el concepto de vivienda habitual, estableciendo que, con carácter general, a efectos del Impuesto, tendrá dicha consideración toda edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Conforme con dicha definición, dentro del concepto de vivienda habitual regulado en el IRPF se incluye todo tipo de edificación, aún cuando ésta no cumpla con la normativa urbanística propia de la misma o se ubique en un suelo que no disponga de la calificación requerida para edificar, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro de la Propiedad.
En cuanto al concepto de edificación, debe señalarse que, al margen de los conceptos específicos establecidos a los exclusivos efectos de la aplicación de otras leyes, no existe un concepto de edificación a efectos del IRPF. El Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia define edificio como “Construcción fija, hecha con materiales resistentes, para habitación humana o para otros usos”; por lo que una vivienda prefabricada, cuyas características requieran necesariamente su ubicación de forma permanente en un determinado terreno podría considerarse incluida en dicho término.
Ahora bien, para que la edificación pueda ser considerada como vivienda habitual ha de estar acondicionada o susceptible de ser acondicionada como vivienda, y reunir los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente requeridos por la normativa del Impuesto.
De acuerdo con lo anterior, si la consultante destinara dicho espacio a residencia habitual, acondicionándolo como vivienda, podrá disfrutar de cuantos beneficios fiscales establezca el IRPF para las viviendas habituales con carácter general, con las mismas condiciones y limitaciones.
En lo que respecta a la necesidad de escritura pública, debe señalarse que el artículo 1280.1º del Código Civil únicamente establece la obligación de que conste en documento público la transmisión de bienes inmuebles.
Sin embargo, el cumplimiento de dicha obligación no es requisito de validez; es decir, la transmisión de un inmueble realizada en documento privado es válida, si bien dicho documento privado no va a tener la mayor eficacia probatoria que otorgan los artículos 1216 a 1224 del Código Civil al documento público.
En cualquier caso, la forma de acreditar la adquisición de la vivienda, su destino y utilización, podrá realizarse, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre –BOE de 18 de diciembre-), por cualquier medio de prueba admitido en Derecho. Correspondiendo valorar la prueba a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
Por último y en lo que respecta a la deducción por inversión en vivienda habitual con financiación ajena, dicha deducción se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la LIRPF, siendo en el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción, disponiendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. Así mismo dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos:
“La base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento.”
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
La normativa del impuesto no exige ninguna condición previa para los préstamos, sino simplemente que se pruebe la correlación entre la concesión del préstamo y su destino a la adquisición de la vivienda habitual del contribuyente, así como la justificación del pago o pagos de las cuotas de amortización del mismo.
Los aspectos citados en el párrafo anterior deberán poder probarse, según dispone el antes citado artículo 106 de la Ley General Tributaria, por cualquier medio de prueba admitido en derecho, siendo competencia de los Órganos de Gestión e Inspección del impuesto la valoración de las pruebas aportadas.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Arts. 38, 68, 78; RIRPF RD 439/2007, art. 54.