La deducción por inversión en vivienda habitual (art. 68.1 LIRPF) requiere que el contribuyente sea titular del inmueble y que este constituya su residencia habitual durante un plazo continuado de al menos tres años. El cambio de titularidad del préstamo hipotecario es requisito necesario para que las cantidades satisfechas tras el fallecimiento del cónyuge sean deducibles por el consultante, descartándose la aplicación de la deducción sobre amortizaciones satisfechas cuando aún figuraba como deudor hipotecario otra persona, aunque materialmente las haya abonado. La vivienda debe ser identificada como residencia habitual del contribuyente que solicita la deducción, no de terceros.
Hechos
El consultante y su esposa adquirieron, en enero de 2007, una vivienda con financiación ajena, siendo ambos titulares de la misma al 50% y habiéndose concedido dicha financiación, también, a nombre de los dos. En agosto de 2009 la esposa del consultante falleció. El único heredero es el consultante, quien ya ha aceptado la herencia, aunque aún no se ha podido cambiar la titularidad del préstamo hipotecario.
Cuestión planteada
Si el consultante puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la totalidad de las cantidades que ha satisfecho por dicho préstamo hipotecario desde que su mujer falleció y aunque aún no se haya podido cambiar la titularidad del préstamo.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1 y 78 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, desarrollándose en los artículos 54 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF, siendo el artículo 68.1 1º de la LIRPF el que contiene la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. Asimismo regula la formación de la base de deducción en los siguientes términos:
“La base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
El concepto de vivienda habitual a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, así como de la exención por reinversión en vivienda habitual, se recoge en el artículo 68.1.3º de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 54 del RIRPF, que considera como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”, salvo se produzcan las circunstancias que impidan la ocupación de la vivienda en dicho plazo y a las que se refiere el propio artículo.
De los preceptos citados se concluye que a efectos de poder practicar la deducción por inversión en vivienda habitual se requiere, con carácter general, que en el contribuyente concurran dos requisitos: la adquisición de su pleno dominio, aunque éste fuera compartido, y que constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
En los supuestos de herencia, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, la adquisición se produce, con carácter derivativo, con la aceptación de la herencia, si bien los efectos subsiguientes se retrotraen al momento de la muerte del causante (artículo 989 del Código Civil). En definitiva, una vez aceptada la herencia, se entiende que la adquisición se produjo en el momento del fallecimiento del causante.
El artículo 1.003 del Código Civil dispone que “por la aceptación pura y simple, o sin beneficio de inventario, quedará el heredero responsable de todas las cargas de la herencia, no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios”.
Por tanto, suponiendo que la aceptación de la herencia por el consultante ha sido pura y simple, o sin beneficio de inventario, también habrá asumido, en calidad de único heredero, la deuda hipotecaria cuya titularidad correspondía a su mujer.
En conclusión, siempre que el consultante cumpla los requisitos legalmente establecidos para la práctica de la deducción, podrá aplicar la misma por todas las cantidades que satisfaga, desde el fallecimiento de su mujer, por la financiación ajena invertida en la adquisición de su vivienda habitual.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Arts. 68-1 y 78; RIRPF, RD 439/2007, Art. 54.