La venta de derechos de opción de compra sobre inmuebles no constituye rendimiento de actividad económica cuando el contribuyente se limita a ceder derechos de su propiedad mediante intermediación de agencias inmobiliarias, sin ordenar medios de producción ni recursos humanos. La operación genera ganancia o pérdida patrimonial según art. 33.1 LIRPF, sujeta al régimen de no residentes en la modalidad de transmisión de bienes inmuebles si procede.
Hechos
La consultante adquirió unos derechos de opción de compra sobre inmuebles y en la actualidad tiene el propósito de transmitir los referidos derechos a terceros, para lo cual se han contratado los servicios de intermediación de dos agencias inmobiliarias.
Cuestión planteada
Tratamiento fiscal en el IRPF del beneficio que se obtenga en la venta de los derechos de opción de compra sobre los inmuebles.
Contestación
El artículo 27.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, establece que:
“Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas”.
A la vista de las afirmaciones realizadas en el escrito de consulta, la consultante nunca ha ordenado ningún medio de producción ni ningún recurso humano para la venta de los derechos de opción de compra sobre los inmuebles, de modo que por el mero hecho de contratar los servicios de intermediación de varias agencias inmobiliarias, la consultante no adquiere el carácter de empresario a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, pues se está limitando a buscar potenciales compradores de sus propios derechos de opción, sin realizar la ordenación por cuenta propia de los medios de producción.
Por tanto, en la medida en que el consultante no cumpla los requisitos a que se refiere el artículo 27.1 de la LIRPF, la renta derivada de la venta de los derechos de opción de compra sobre inmuebles no tendrá la consideración de rendimiento de la actividad económica.
El artículo 33.1 de la LIRPF señala que:
“Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.
Por lo anterior, la transmisión por el consultante de unos derechos de opción de compra sobre inmuebles de su propiedad, con o sin intermediación de agencia inmobiliaria (encargada de buscar potenciales compradores de los citados derechos), producirá una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en la composición del mismo, que dará lugar a la existencia de una ganancia o pérdida patrimonial a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial estará constituido por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión.
El artículo 35 de la LIRPF define estos valores en las transmisiones a título oneroso.
El artículo 46 de la LIRPF establece que:
“Constituyen la renta del ahorro: (…) b) las ganancias y pérdidas patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de transmisión de elementos patrimoniales.”
Por lo anterior, la ganancia patrimonial que se derive de la transmisión por la consultante de los derechos de opción de compra sobre inmuebles integrará la renta del ahorro.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 27.1, 33.1 y 35.