La concesión de una opción de compra sobre inmueble constituye prestación de servicios sujeta a IVA al tipo general (21%), toda vez que no transmite el poder de disposición sobre el bien sino que crea un mero derecho potestativo. Solo si el beneficiario se compromete formalmente al ejercicio —configurando una promesa bilateral de compraventa— adquiriría naturaleza de entrega de bienes inmuebles con aplicación del régimen específico de exenciones y devengo. La operación de opción y su posterior ejercicio son prestaciones distintas, cada una con su propia base imponible.
Hechos
La entidad consultante era propietaria de un local en construcción respecto al que se firmó un contrato de opción de compra. Por dicha opción se abona una cantidad en el momento inicial.
Llegado el momento, la otra parte contratante no ejercita la opción de compra.
Cuestión planteada
Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de la cantidad pagada por la opción.
Contestación
1.- El artículo 8, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), establece que:
“Uno. Se considerará entrega de bienes la transmisión del poder de disposición sobre bienes corporales, incluso si se efectúa mediante cesión de títulos representativos de dichos bienes.
(…).”.
Por su parte, el artículo 11, apartado uno de la referida Ley dispone que:
“A los efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, se entenderá por prestación de servicios toda operación sujeta al citado tributo que no tenga la consideración de entrega, adquisición intracomunitaria o importación de bienes.”.
En estos términos, la concesión por un empresario o profesional de una opción de compra sobre un bien inmueble afecto a su actividad empresarial o profesional es una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido que, de acuerdo con lo preceptuado por el artículo anteriormente transcrito, se considerará prestación de servicios, por cuanto la concesión de dicha opción no supone la transmisión del poder de disposición sobre el inmueble objeto de la opción y no se trata de una entrega de bienes, sino de la constitución de un mero derecho a favor del beneficiario de la opción, que podrá o no ejercitarla llegado el momento.
No obstante lo anterior, puede conceptuarse como entrega de bienes la concesión de una opción de compra si el beneficiario se compromete formalmente al ejercicio de la misma, en cuyo caso, más que ante una verdadera opción de compra, se está ante un contrato de promesa bilateral de compraventa. En esta hipótesis, serían de aplicación todas las normas previstas para las entregas de bienes inmuebles por la normativa reguladora del Impuesto (exenciones, devengo, etc.).
La concesión de una opción de compra sobre un bien inmueble y la transmisión posterior, en su caso, de dicho bien inmueble son dos operaciones distintas. Por un lado, se suscribe un derecho de opción de compra a cambio de un precio y por otro se producirá, en su caso, la compraventa, también por un precio determinado.
De la escueta información contenida en el escrito de consulta no parece desprenderse que estemos ante un contrato de compraventa futura sino ante un contrato de opción de compra. Asimismo, de los términos expuestos tampoco parece que la opción tenga carácter vinculante ni que, por tanto, el beneficiario se comprometa a ejercitarla. En consecuencia, su concesión constituye una prestación de servicios a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido que se encuentra sujeta al mismo y que queda gravada al tipo impositivo general del 21 por ciento.
2.- El concepto de base imponible se regula en el artículo 78 de la Ley 37/1992 de la siguiente manera:
“Uno. La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas.”.
Por su parte, el artículo 80.Dos de la Ley 37/1992 dispone lo siguiente:
“Dos. Cuando por resolución firme, judicial o administrativa o con arreglo a Derecho o a los usos de comercio queden sin efecto total o parcialmente las operaciones gravadas o se altere el precio después del momento en que la operación se haya efectuado, la base imponible se modificará en la cuantía correspondiente.”.
De acuerdo con lo anterior, las cantidades pagadas con motivo del otorgamiento de la opción de compra del inmueble referido en la consulta forman parte de la base imponible de la prestación de servicios consistente en la concesión del derecho de opción.
El hecho de que el adquirente no ejerza definitivamente la opción no afecta a la anterior conclusión pues precisamente el precio pagado es la contraprestación a la posibilidad de ejercer una opción de compra en un determinado periodo de tiempo.
Por consiguiente, la posterior rescisión del contrato de opción de compra no determinará, en el supuesto objeto de consulta, la necesidad de modificar la base imponible del Impuesto por cuanto que el servicio se considera prestado y su devengo tuvo lugar en el momento del otorgamiento de la correspondiente opción.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 11 y 78