La deducción por inversión en vivienda habitual (art. 68.1.3º LIRPF) requiere ocupación efectiva y permanente dentro de los 12 meses siguientes a la adquisición. Cuando la vivienda se adquiere gravada con arrendamiento que impide su uso inmediato, la deducción no nace hasta la finalización del contrato y ocupación dentro del plazo de 12 meses contados desde la adquisición; si se cumple este requisito temporal, se consolidarán las deducciones de cuenta vivienda practicadas. Inversamente, si el arrendamiento se constituye con posterioridad a la adquisición, se pierden las deducciones ya practicadas, y el derecho a deducir nace únicamente desde la habitación efectiva. Durante la vigencia del arrendamiento, los rendimientos tributan como capital inmobiliario con deducibilidad de amortización e intereses de financiación ajena.
Hechos
El consultante adquiere una vivienda sobre que existe un contrato de arrendamiento a favor de un tercero el cual vence dentro de los doce meses siguientes a dicha adquisición. Una vez finalice dicho contrato y siempre dentro del citado plazo de doce meses desde su adquisición, el adquirente trasladará a la vivienda su domicilio que pasará a constituir su residencia habitual, con carácter de permanencia.
Cuestión planteada
Posibilidad de considerar la vivienda como habitual desde su adquisición a efectos de la deducción por inversión en vivienda habitual.
Contestación
El concepto de vivienda habitual a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación se recoge en el artículo 68.1.3º de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre) y, en su desarrollo, en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto (RIRPF), aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31), el cual, entre otros, dispone:
“Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. (…)
Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
En el presente caso, en el momento de adquirir la vivienda esta se encuentra gravada con un contrato de arrendamiento que impide su uso y disfrute por el adquirente; por tanto, el contribuyente no podrá iniciar la práctica de la deducción hasta el momento en el que finalice el citado contrato y por las cantidades que satisfaga a partir del mismo; manteniéndose el requisito de tenerla que ocupar dentro de los doce meses siguientes a su adquisición.
De ésta forma, si ocupase la vivienda en dicho plazo y para la adquisición de la vivienda hubiera hecho uso del saldo de una cuenta vivienda, el contribuyente mantendría el derecho a las deducciones que por esta hubiese practicado.
Cuestión distinta sería si el arrendamiento comenzare con posterioridad a la adquisición; en tal caso no cabría la posibilidad de consolidar las deducciones practicadas por cuenta vivienda, perdiendo el derecho a las mismas. Y, en todo caso, el derecho a practicar la deducción nacería en el momento en que el contribuyente comenzare a habitarla de manera efectiva y con carácter permanente.
Por último, por el período que esté vigente el arrendamiento, las cantidades percibidas por el arrendador tributarán como rendimientos del capital inmobiliario, deduciéndose, entre otros, por la amortización del inmueble y, en su caso, por los intereses de la financiación ajena empleada en su adquisición.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 68-1-3º; RIRPF RD 439/2007, Art. 54-2