En una adquisición compartida de vivienda habitual financiada con hipoteca conjunta, cada copropietario tiene derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual (art. 68.1 LIRPF) en proporción a su participación en la titularidad del inmueble y sobre las cantidades que destine a amortizar el principal e intereses del préstamo. Cuando la hipoteca consta a nombre de ambos sin desglose específico, la distribución de la base deducible entre ellos se efectuará conforme a sus respectivas cuotas de titularidad sobre el bien.
Hechos
El consultante junto con su esposa adquiere, constante el régimen matrimonial de separación de bienes, la vivienda habitual ambos, en pro indiviso en la proporción de un 90% su cónyuge y él el 10% restante. Están financiando su adquisición mediante un préstamo hipotecario en el que ambos figuran como prestatarios solidarios al 50%.
Cuestión planteada
En qué proporción tienen derecho cada uno de ellos a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual en función de las cantidades que satisfacen, respectivamente, cada año tendente a amortizar dicho préstamo.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70, 78 y disposición transitoria decimotercera, letra c), de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en los artículos 54 a 56 y disposiciones transitorias novena y décima del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se determina la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán deducirse un determinado porcentaje “de las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”.
Añade que “la base máxima de deducción será de 9.040 euros anuales [9.015 euros en el ejercicio 2010] y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma.”
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Conforme con tal regulación, cabe afirmar que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a la adquisición de la vivienda habitual está ligado a la titularidad, aunque sea compartida, del pleno dominio del inmueble, circunstancia que en el presente caso concurre en su cónyuge, al adquirir un 90 por ciento, y en el consultante, que adquiere el 10 por ciento restante. Constituyendo la residencia habitual de ambos, cada uno podrá practicar la deducción en función de los importes que en cada periodo impositivo destinen, respectivamente, a satisfacer la adquisición del porcentaje de titularidad que en pleno dominio le corresponde, en los términos y condiciones que establece la normativa del Impuesto.
Al emplear financiación ajena consistente en un préstamo hipotecario, si en este constan como prestatarios tanto el consultante como su mujer, sin una mayor concreción, implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como el de los gastos inherentes a su concesión y cancelación se satisfacen por ambos por partes iguales, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin y de la forma en que cada uno responde respecto del préstamo.
Teniendo el préstamo como único objetivo cubrir parte de los costes de adquisición de la vivienda, el cónyuge del consultante únicamente tendrá derecho a aplicar la deducción, en calidad de propietario, en función de la mitad de las cantidades que en cada momento se satisfagan relacionados con éste, es decir, por la participación que le corresponde en dicho préstamo; siempre que acredite su pago. En consecuencia, para disfrutar de una mayor deducción éste prestatario –hasta llagar a alcanzar el mismo porcentaje que ostenta de la propiedad del bien financiado– debería ser prestatario del 90 por ciento del préstamo obtenido.
A tal efecto, debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1205 del Código Civil “la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor“. La acreditación de que el cónyuge del consultante fuera ingresando el 90 por ciento de cada uno de los importes a satisfacer por el préstamo hipotecario no supone la acreditación de que el mismo se haya convertido en prestatario del 90 por ciento del capital. Para poder considerar que el cónyuge ha satisfecho el 90 por ciento de cada uno de los pagos se le debería considerar prestatario en la equivalente proporción y, por tanto, se debería acreditar el consentimiento del acreedor en la sustitución de los deudores.
Otra posibilidad sería acreditar que el consultante hubiese entregado en préstamo a su cónyuge ese 40 por ciento a partir del cincuenta por ciento del capital a él concedido por la entidad financiera (el 80 por ciento de la parte que a él le corresponde), pactando el mismo tipo de interés acordado con la entidad, y el cónyuge cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo. Con carácter general, al ir reintegrándole el cónyuge dicha cantidad prestada este podrá beneficiarse de la deducción, pues está abonando cantidades para la adquisición de su vivienda habitual.
En el presente caso, y de ésta manera, el cónyuge tendría derecho a la deducción, respecto del préstamo que le ha concedido el consultante, a medida que satisfaga la deuda contraída con éste, hecho que puede producirse coincidiendo a medida que ambos satisfagan los pagos vinculados con el préstamo, atribuyéndose su cónyuge el 90 por ciento (40 por ciento en calidad de devolución del préstamo concedido por el consultante) y el propio consultante el 10 por ciento restante.
Por su parte, el consultante podría practicar deducción, exclusivamente, por aquella parte que del 50 por ciento de préstamo hipotecario le corresponda pagar en función del porcentaje de titularidad que ostenta sobre la vivienda (el 10 por ciento), es decir, el 20 por ciento de su 50 por ciento, pues la otra parte que paga procede de la devolución por parte de su cónyuge del préstamo que le había concedido previamente al mismo.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art.68-1-1º; RD 439/2007 Art. 54-1