La base imponible de la transmisión onerosa de un inmueble urbano en ITP/AJD se determina por el valor real del bien (equiparable al valor de mercado según jurisprudencia del TS), no por el precio pactado en escritura. Las rebajas aplicadas por la entidad financiera (entidad de crédito que actúa como vendedora) pueden incidir en la determinación del valor real cuando reflejan la capacidad económica real de la operación; la DGT descarta que constituyan mera liberalidad no computables y abre la vía a considerar el valor efectivamente transmitido según las circunstancias concurrentes en la transacción.
Hechos
El consultante va a adquirir un piso a una entidad financiera con una sustancial rebaja en el precio de adquisición.
Cuestión planteada
Base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
Contestación
Los apartados 1 y 5 del artículo 7 del texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), establecen que:
“1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:
A) Las transmisiones onerosas por actos inter vivos de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas.
5. No estarán sujetas al concepto de «transmisiones patrimoniales onerosas», regulado en el presente Título, las operaciones enumeradas anteriormente cuando sean realizadas por empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad empresarial o profesional y, en cualquier caso, cuando constituyan entregas de bienes o prestaciones de servicios sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido. No obstante, quedarán sujetas a dicho concepto impositivo las entregas o arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución y transmisión de derechos reales de uso y disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando gocen de exención en el Impuesto sobre el Valor Añadido. También quedarán sujetas las entregas de aquellos inmuebles que estén incluidos en la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, cuando por las circunstancias concurrentes la transmisión de este patrimonio no quede sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.”
La transmisión onerosa de un piso constituye una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por el concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, siempre y cuando no quede sujeta al IVA. Partiendo de que la transmisión estará sujeta al concepto de transmisiones patrimoniales onerosas, el apartado primero del artículo 10 del texto refundido, dispone que “1. La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca”.
De acuerdo con el precepto transcrito, la base imponible de la transmisión del piso referido estará constituida por el valor real de dicho piso, que no tiene porqué coincidir con el precio fijado por las partes en la compraventa. El concepto de valor real no viene determinado en las normas tributarias, pero el Tribunal Supremo lo equipara al valor de mercado. Por tanto, se puede definir el valor de mercado como aquel precio que estaría dispuesto a pagar un comprador independiente en condiciones normales de mercado.
A este respecto, la rebaja que realice la entidad financiera puede afectar al precio de la transmisión de una vivienda, pero no al valor real que tenga el bien transmitido, que es lo que grava el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Dicho valor debe calcularse objetivamente, con independencia de las circunstancias que concurran en la transmisión.
Por otra parte, el artículo 46 del texto refundido del mismo texto legal determina en sus dos primeros apartados lo siguiente:
“1. La Administración podrá, en todo caso, comprobar el valor real de los bienes y derechos transmitidos o, en su caso, de la operación societaria o del acto jurídico documentado.
2. La comprobación se llevará a cabo por los medios establecidos en el artículo 52 de la Ley General Tributaria.
Si de la comprobación resultasen valores superiores a los declarados por los interesados, éstos podrán impugnarlos en los plazos de reclamación de las liquidaciones que hayan de tener en cuenta los nuevos valores. Cuando los nuevos valores puedan tener repercusiones tributarias para los transmitentes se notificarán a éstos por separado para que puedan proceder a su impugnación en reposición o en vía económico-administrativa o solicitar su corrección mediante tasación pericial contradictoria y, si la reclamación o la corrección fuesen estimadas en todo o en parte, la resolución dictada beneficiará también a los sujetos pasivos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.”
Por último, el artículo 47 del citado texto refundido establece que “1. En corrección del resultado obtenido en la comprobación de valores los interesados podrán promover la práctica de la tasación pericial contradictoria mediante solicitud presentada dentro del plazo de la primera reclamación que proceda contra la liquidación efectuada sobre la base de los valores comprobados administrativamente”.
De estos dos preceptos, se deduce que la Administración puede comprobar el valor declarado por el sujeto pasivo, y practicar, en su caso, liquidación complementaria si el valor comprobado es superior al declarado. Así mismo, si el sujeto pasivo no está conforme con este nuevo valor, podrá promover la práctica de la tasación pericial contradictoria, para corregir el valor, o impugnar el acto de valoración o la liquidación resultante, mediante recurso de reposición o reclamación económico-administrativa.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 10; 46 y 47