La actividad de alquiler por temporada constituye actividad empresarial conforme al art. 27.2 LIRPF si concurren copulativamente: (i) local de gestión afecto en exclusiva a la actividad, sin uso particular; (ii) al menos un empleado con contrato laboral a jornada completa dedicado a la gestión del arrendamiento. Un despacho dentro de oficinas existentes satisface el requisito de local si reúne exclusividad funcional. La ausencia de persona empleada y despacho exclusivo excluye la calificación como actividad empresarial, por lo que la libertad de amortización de la DAU del TRLIS no resulta aplicable a aquellas inversiones en inmovilizado afecto a la actividad.
Hechos
La sociedad consultante tiene como actividad principal la intermediación en el alquiler de viviendas (normalmente viviendas vacacionales o de uso turístico), y en la realización de reservas hoteleras.
La sociedad no realiza en ningún caso la prestación del servicio hotelero ni de alquiler, sino que su servicio se concreta siempre en la mediación entre el prestador del servicio y el cliente final.
La sociedad tiene la intención de realizar inversiones en varias viviendas nuevas que se destinarían al alquiler de forma directa a inquilinos. Ello supondría la realización de una nueva actividad económica, consistente en el alquiler de inmuebles propios. La actividad se iniciaría durante el ejercicio 2010. Para ello se realizará la correspondiente modificación estatutaria incorporando la actividad de arrendamiento de inmuebles, y se cursará la correspondiente alta en el IAE si procede.
Dicha actividad se realizará en el actual domicilio fiscal, reservando un espacio aislado para el desarrollo de la misma, dentro de dicho domicilio. Alternativamente, en caso de insuficiencia de espacio, alquilaría un local adicional para ejercer la actividad de arrendamiento de viviendas.
Asimismo, dedicaría a la nueva actividad una persona con contrato laboral a jornada completa, que se ocuparía de la gestión de estos inmuebles destinados al alquiler turístico. La gestión del inmueble supone:
-Gestión administrativa de los alquileres.
-Recepción de los clientes.
-Solución de problemas durante la estancia.
-Realización y/o contratación del servicio de limpieza en los cambios de inquilino.
Cuestión planteada
1) Si la actividad de alquiler de viviendas por temporada puede ser considerada actividad empresarial en las condiciones planteadas en la consulta.
2) Si el local dedicado a la actividad de arrendamiento de viviendas de uso turístico puede consistir en un despacho dentro de las actuales oficinas a efectos de que exista actividad empresarial.
3) Si pueden entenderse cumplidos los requisitos establecidos por la legislación vigente referente a la persona empleada, a efectos de que la actividad sea considerada empresarial.
4) En el caso de no concurrir las circunstancias de persona empleada y despacho de uso exclusivo a la nueva actividad, si podría considerarse actividad empresarial y por tanto, si sería de aplicación la libertad de amortización recogida en la Disposición Adicional Undécima del Real Decreto 4/2004, de 5 de Marzo.
Contestación
En relación a las cuestiones planteadas por el consultante hay que señalar lo siguiente:
El artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de Noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de Noviembre) califica el arrendamiento de inmuebles como actividad económica cuando se cumplan los siguientes requisitos:
a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma.
b) Que para la ordenación de aquella se utilice al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
La finalidad de este artículo es establecer unos requisitos mínimos para que la actividad de arrendamiento de inmuebles pueda entenderse como una actividad empresarial, requisitos que inciden en la necesidad de una infraestructura mínima, de una organización de medios empresariales, para que esta actividad tenga tal carácter.
Respecto al primero de los requisitos exigidos, “local exclusivamente destinado” a la actividad, procede señalar que la exclusividad se refiere al destino del local, e implica que el local en el que se lleve a cabo la gestión de la actividad debe estar afecto a la actividad empresarial y no ser utilizado para fines particulares.
Por lo que se refiere al segundo de los requisitos exigidos, que el arrendador tenga, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, sólo se entenderá cumplido si dicho contrato es calificado como laboral por la normativa laboral vigente, cuestión ajena al ámbito tributario, y es a jornada completa, pero esta persona debe prestar servicios relacionados con la gestión de la actividad de arrendamiento propiamente dicha.
En la medida en que la actividad de arrendamiento se realice con carácter de permanencia y se cumplan los requisitos exigidos en el artículo 27 de la Ley 35/2006 anteriormente mencionados, la actividad de arrendamiento tendrá el carácter de actividad económica. En caso contrario, no tendrá dicha consideración.
Por su parte, la Disposición adicional Undécima del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (en adelante TRLIS), aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de Marzo, establece lo siguiente:
“Disposición adicional undécima. Libertad de amortización con mantenimiento de empleo.
1. Las inversiones en elementos nuevos del inmovilizado material y de las inversiones inmobiliarias afectos a actividades económicas, puestos a disposición del sujeto pasivo en los periodos impositivos iniciados dentro de los años 2009, 2010, 2011 y 2012, podrán ser amortizados libremente siempre que, durante los veinticuatro meses siguientes a la fecha de inicio del período impositivo en que los elementos adquiridos entren en funcionamiento, la plantilla media total de la entidad se mantenga respecto de la plantilla media de los doce meses anteriores. La deducción no estará condicionada a su imputación contable en la cuenta de pérdidas y ganancias.
Este régimen también se aplicará a dichas inversiones realizadas mediante contratos de arrendamiento financiero que cumplan las condiciones establecidas en el artículo 115 de esta Ley, por sujetos pasivos que determinen su base imponible por el régimen de estimación directa, a condición de que se ejercite la opción de compra.
2. Lo establecido en el apartado anterior no será de aplicación a las inversiones cuya puesta a disposición tenga lugar dentro de los períodos impositivos establecidos en dicho apartado, que correspondan a elementos nuevos encargados en virtud de contratos de ejecución de obras o proyectos de inversión cuyo período de ejecución, en ambos casos, requiera un plazo superior a dos años entre la fecha de encargo o de inicio de la inversión y la fecha de su puesta a disposición o en funcionamiento. No obstante, en estos casos, la libertad de amortización a que se refiere el apartado anterior se aplicará exclusivamente sobre la inversión en curso realizada dentro de los períodos impositivos iniciados dentro de los años 2009, 2010, 2011 y 2012.
3. Tratándose de inversiones correspondientes a elementos encargados en virtud de contratos de ejecución de obras o proyectos de inversión cuyo período de ejecución, en ambos casos, requiera un plazo superior a dos años entre la fecha de encargo o de inicio de la inversión y la fecha de su puesta a disposición o en funcionamiento, aunque éstas últimas se produzcan con posterioridad a los períodos indicados en el apartado primero, la libertad de amortización se aplicará exclusivamente sobre la inversión en curso realizada dentro de los períodos impositivos iniciados dentro de los años 2009, 2010, 2011 y 2012.”
En la medida en que la actividad de arrendamiento cumpla los requisitos establecidos en el artículo 27 de la Ley 35/2006 anteriormente mencionado para tener la consideración de actividad económica y se cumplan el resto de los requisititos exigidos en la Disposición Adicional Undécima del TRLIS relativos a la puesta a disposición del inmovilizado material y las inversiones inmobiliarias afectas a una actividad económica y los relativos a la plantilla media total de la entidad, se podrá aplicar la libertad de amortización recogida en la ya mencionada Disposición Adicional Undécima.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg 4/2004 Disposición Adicional Undécima