La deducción por inversión en vivienda habitual del IRPF se configura sobre las cantidades satisfechas para adquisición o rehabilitación, incluyendo en caso de financiación ajena la amortización, intereses y gastos derivados del préstamo hipotecario. La DGT rechaza la aplicación sobre la mitad del importe del préstamo: la deducción procede sobre el total de las cantidades efectivamente desembolsadas (capital + intereses) conforme se devuelve el principal y se abonan los intereses, sin posibilidad de prorratea arbitraria basada en criterios de titularidad compartida u otros. La limitación se circunscribe a la base máxima anual de 9.015,18 euros y al requisito de que la vivienda constituya o vaya a constituir residencia habitual del contribuyente.
Hechos
La consultante y su hermano adquirieron la mitad de la casa de sus padres. En la actualidad la casa pertenece en un 50% a su madre, en un 25% a su hermano y en un 25% a la consultante. Debido a que la consultante no estaba trabajando en el momento en el que su hermano y ella adquirieron su parte de la casa dicha adquisición se financió con un préstamo hipotecario cuyo deudor es, exclusivamente, el hermano de la consultante. No obstante, la consultante transfiere mensualmente a la cuenta corriente asociada al préstamo hipotecario la mitad del importe del vencimiento de este.
Cuestión planteada
Posibilidad de aplicar la consultante la deducción por inversión en vivienda habitual por la mitad del total de las cantidades satisfechas del préstamo hipotecario.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge, actualmente, en los artículos 69.1 y 79 del Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, TRLIRPF, (BOE del día 10), siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, letra a), donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. Así mismo dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos:
“La base máxima de esta deducción será de 9.015,18 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Por su parte el artículo 53 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, (B.O.E. de 4 de agosto) –en adelante RIRPF– define el concepto de vivienda habitual en los siguientes términos:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.
Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.
3. Cuando sean de aplicación las excepciones previstas en los apartados anteriores, la deducción por adquisición de vivienda se practicará hasta el momento en que se den las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda o impidan la ocupación de la misma, salvo cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo, en cuyo caso podrá seguir practicando deducciones por este concepto mientras se mantenga dicha situación y la vivienda no sea objeto de utilización”.
Conforme con tal regulación, cabe afirmar que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a la adquisición de la vivienda habitual está ligado a la titularidad, aunque sea compartida, del pleno dominio del inmueble, circunstancia que en el presente caso concurre tanto en la consultante como en su hermano al adquirir un 25% cada uno. Constituyendo la residencia habitual de ambos, los dos podrán practicar la deducción en función de los importes que, respectivamente, satisfagan en el periodo impositivo por la adquisición de la vivienda.
El emplear financiación ajena consistente en un préstamo hipotecario en el que consta como único prestatario el hermano de la consultante implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación se satisfacen exclusivamente por éste, con independencia de la procedencia de los fondos destinados por el titular a tal fin.
Debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1205 del Código Civil “la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor“. La acreditación de que la consultante ingresa mensualmente, en la cuenta asociada al préstamo hipotecario, la mitad del importe a satisfacer por el préstamo hipotecario no supone la acreditación de que la consultante se ha convertido en prestataria parcial del mismo. Para poder considerar que la consultante ha satisfecho parte de las cuotas del préstamo hipotecario, se la debería considerar prestataria y por tanto se debería acreditar el consentimiento del acreedor en la sustitución del deudor.
Para que la consultante pueda considerar con derecho a deducción las cantidades que, tendentes a satisfacer la deuda que por su parte indivisa le corresponde de la vivienda, ingresa en una cuenta bancaria asociada al préstamo hipotecario, donde se cargan los diversos pagos vinculados con el préstamo, deberá acreditar que su hermano le entregó en préstamo el 50% del capital a él concedido por la entidad financiera, pactando el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. No obstante, conviene recordar la prevalencia que los Tribunales otorgan a los documentos públicos sobre los privados.
De ésta manera, la consultante tendrá derecho a la deducción a medida que satisfaga la deuda contraida con su hermano, cubriendo el pago de su 25% del pleno dominio mediante ingresos en la cuenta asociada a la hipoteca y de titularidad de su hermano. Su hermano tendrá derecho a la deducción en función de las cantidades satisfechas en cada vencimiento del préstamo que se correspondan con la parte del mismo que él destinó a la adquisición de su derecho del 25% del pleno dominio. Esto es, el 50% de las cantidades satisfechas pues el otro 50% del préstamo no puede entenderse que lo destinara a la adquisición de su derecho sino a financiar la adquisición del derecho de la consultante.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 53; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Arts. 69-1, 79