La exención por reinversión en vivienda habitual del artículo 36 TRLIRPF (art. 39 RIRPF) requiere que la vivienda transmitida ostente la condición de habitual en el momento de la venta. La pérdida de tal carácter desde el desalojo (2003) impide la aplicación de la exención, sin que la normativa 2006 contemple excepciones derivadas de circunstancias sobrevenidas (ruina, estado de la edificación). Por tanto, la ganancia patrimonial por venta de derechos sobre el suelo es gravable en su integridad.
Hechos
La consultante adquiere una vivienda en marzo de 2002 la cual constituye su residencia habitual hasta julio de 2003 momento en el cual el edificio es declarado en ruina y se procede a su demolición. Hasta 2006 no puede transmitir la propiedad dado que otro inquilino había iniciado un proceso judicial contra la resolución de derribo.
Cuestión planteada
Considerar la ganancia patrimonial generada por la venta del inmueble declarado en ruina exenta de tributación al reinvertirse la cantidad percibida en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Contestación
La regulación de la exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual, vigente para el año 2006, se contiene, en desarrollo del artículo 36 del Texto refundido del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo, TRLIRPF (BOE de 10 de marzo), en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, RIRPF (BOE de 4 de agosto), el cual, en su apartado 1, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento.”
El requisito de la calificación como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. De acuerdo con el citado artículo 53, tendrá tal consideración la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años o cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca alguna circunstancia que necesariamente exija el cambio de domicilio, como sucede en el presente caso.
Desde el momento en el cual el contribuyente deje de residir en la vivienda, cualquiera que fuere el motivo por el cual se produce el cambio de domicilio, ésta pierde el carácter de habitual; si la transmisión se lleva a cabo tras dicho hecho no será aplicable la exención por reinversión. Es decir, para poder aplicar la exención por reinversión es necesario que la vivienda tuviera la condición de habitual en el momento de la venta, y ello, a su vez, requiere que en dicha fecha constituya la residencia habitual del transmitente. La normativa del Impuesto vigente en 2006 no establece ninguna excepción a tal requisito.
En el presente caso, la ganancia patrimonial se genera en el año 2006 por la venta llevada a cabo por la consultante de los derechos que le corresponde sobre el suelo sobre el que estuvo edificada su vivienda habitual, la cual dejó de serlo a partir de su desalojo en el año 2003, perdiendo desde entonces la calificación de habitual. No siendo posible, en consecuencia, exonerar de gravamen dicha ganancia patrimonial.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
IRPF: TRLIRPF RDLg 3/2004, Art. 36; RIRPF RD 1775/2004 Art. 39-1