El valor real del inmueble a efectos del ISD se determina como valor de mercado (precio que pagaría un comprador independiente en condiciones normales), concepto que no necesariamente coincide con el valor patrimonial registrado a efectos del impuesto sobre el patrimonio, pues cada tributo dispone de su propia metodología valorativa. En IRPF, las prestaciones de bienes inmuebles entre cónyuge o parientes presumen retribuidas al valor normal de mercado conforme al artículo 6.5, generando rendimientos del capital imputables al contribuyente, salvo que se acredite una retribución diferente.
Hechos
El consultante va a efectuar la cesión gratuita del usufructo temporal de un inmueble arrendado.
Cuestión planteada
1. Si para determinar el valor real del inmueble, a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, serviría el valor considerado a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio.
2. Tributación de la operación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Contestación
1. En relación con el concepto valor real, el Tribunal Supremo viene considerando como tal el valor intrínseco o por naturaleza del bien, el valor verdadero y lo asimila al valor de mercado. Se puede definir el valor de mercado como aquel precio que estaría dispuesto a pagar un comprador independiente en condiciones normales de mercado. Dicho valor debe calcularse objetivamente, con independencia de las circunstancias que concurran y todo ello con independencia de la facultad de la Administración de comprobar dicho valor.
2. El artículo 21 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), considera rendimientos íntegros del capital “la totalidad de las utilidades o contraprestaciones, cualquiera que sea su denominación o naturaleza, dinerarias o en especie, que provengan, directa o indirectamente, de elementos patrimoniales, bienes o derechos, cuya titularidad corresponda al contribuyente y no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el mismo”.
El artículo 22 de la citada Ley dispone lo siguiente:
“1. Tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.
2. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario.”
El artículo 6.5 del mismo texto legal establece que “se presumirán retribuidas, salvo prueba en contrario, las prestaciones de bienes, derechos o servicios susceptibles de generar rendimientos del trabajo o del capital”.
El apartado 1 del artículo 40 de la citada Ley establece que “la valoración de las rentas estimadas a que se refiere el artículo 6.5 de esta ley se efectuará por el valor normal en el mercado. Se entenderá por éste la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes, salvo prueba en contrario”.
Y el artículo 24 dispone que “cuando el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario del bien inmueble o del derecho real que recaiga sobre el mismo sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive, del contribuyente, el rendimiento neto total no podrá ser inferior al que resulte de las reglas del artículo 85 de esta ley”.
De acuerdo con los artículos anteriormente transcritos, la constitución de un derecho de usufructo temporal sobre el inmueble generará en el cedente, en principio, y salvo prueba en contrario, que podrá sustentarse en cualquier medio válido en derecho, un rendimiento del capital inmobiliario, que deberá valorarse a precio normal de mercado. En todo caso, este rendimiento no podrá ser inferior al señalado en el artículo 85 de la Ley del Impuesto, si el cesionario fuese el cónyuge o un pariente, incluidos los afines hasta el tercer grado inclusive, del cedente.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 6, 21, 22, 24, 40