La deducción por inversión en vivienda habitual recogida en art. 68.1 LIRPF se aplica exclusivamente sobre las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación del inmueble, incluyendo amortización e intereses del préstamo hipotecario. El consultante puede deducir la totalidad de los pagos relativos al préstamo (principal, intereses y gastos derivados) siempre que concurran los requisitos de residencia continuada de al menos tres años y no se supere la base máxima anual de 9.015,18 euros. La deducción se practica a medida que se devuelve el principal y se abonan los intereses.
Hechos
El consultante adquirió estando soltero el 100% del pleno dominio de su vivienda habitual. Dicha adquisición se financió con un préstamo hipotecario cuyos titulares solidarios son el consultante y su cónyuge. El pago de las cuotas del préstamo las está satisfaciendo en su totalidad el consultante. El régimen económico matrimonial es el de separación de bienes.
Cuestión planteada
Posibilidad de aplicar el consultante la deducción por inversión en vivienda habitual por la totalidad de los pagos que se efectúan relativos al préstamo hipotecario al ser realizados por él.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge, actualmente, en los artículos 68.1 y 78 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, (B.O.E. de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF–, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos. Así mismo dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos:
“La base máxima de esta deducción será de 9.015,18 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Por su parte el artículo 53 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, (B.O.E. de 4 de agosto) –en adelante RIRPF– define el concepto de vivienda habitual en los siguientes términos:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo.
Cuando éste disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese.
3. Cuando sean de aplicación las excepciones previstas en los apartados anteriores, la deducción por adquisición de vivienda se practicará hasta el momento en que se den las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda o impidan la ocupación de la misma, salvo cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo, en cuyo caso podrá seguir practicando deducciones por este concepto mientras se mantenga dicha situación y la vivienda no sea objeto de utilización”.
Conforme con tal regulación, cabe afirmar que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a la adquisición de la vivienda habitual está ligado a la titularidad, aunque sea compartida, del pleno dominio del inmueble, circunstancia que en el presente caso concurre en el consultante al adquirir el pleno dominio de la vivienda. Constituyendo la residencia habitual del consultante, este podrá practicar la deducción en función de los importes que satisfaga en el periodo impositivo por la adquisición de la vivienda.
El emplear financiación ajena consistente en un préstamo hipotecario en el que constan como prestatarios tanto el consultante como su cónyuge implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación se satisfacen por ambos, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin.
Debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1205 del Código Civil “la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor “. La acreditación de que el consultante ingresa mensualmente, en la cuenta asociada al préstamo hipotecario, la totalidad del importe a satisfacer por el préstamo hipotecario no supone la acreditación de que el consultante se ha convertido en prestatario único del mismo. Para poder considerar que el consultante ha satisfecho la totalidad de las cuotas del préstamo hipotecario, se le debería considerar único prestatario y por tanto se debería acreditar el consentimiento del acreedor en la sustitución de los deudores.
Para que el consultante pueda considerar con derecho a deducción la totalidad de las cantidades que, tendentes a satisfacer la deuda, ingresa en una cuenta bancaria asociada al préstamo hipotecario, donde se cargan los diversos pagos vinculados con el préstamo, deberá acreditar que su cónyuge le entregó en préstamo la totalidad del capital a ella concedida por la entidad financiera, pactando el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. No obstante, conviene recordar la prevalencia que los Tribunales otorgan a los documentos públicos sobre los privados.
De ésta manera, el consultante tendrá derecho a la deducción, respecto del préstamo que le ha concedido su cónyuge, a medida que satisfaga la deuda contraída con esta, cubriendo el pago del cincuenta por ciento del pleno dominio mediante ingresos en la cuenta asociada a la hipoteca y de titularidad conjunta de ambos.
Respecto del préstamo concedido por la entidad bancaria, tendrá derecho a la deducción en función de las cantidades satisfechas en cada vencimiento del préstamo que se correspondan con la parte del mismo que el consultante destinó a la adquisición del pleno dominio. Esto es, el cincuenta por ciento de las cantidades satisfechas, pues el otro cincuenta por ciento del préstamo hipotecario no puede entenderse que lo destinara a la adquisición de su derecho al ser prestataria su cónyuge.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF 35/2006, Arts. 68-1, 78;
RIRPF RD 1775/2004, art. 53.