Las rentas por arrendamiento de inmuebles urbanos están sometidas a retención IRPF conforme al artículo 75 RIRPF, siendo obligados a retener quienes satisfagan dichas rentas (personas jurídicas, comunidades de propietarios, entidades en atribución de rentas). No obstante, procede exención cuando: (i) arrendamiento de vivienda por empresas a empleados; (ii) rentas anuales no superen 900 euros; o (iii) arrendador acredite actividad profesional de arrendamiento (epígrafes IAE grupo 861) con cuota no cero. La consulta descarta que particulares propietarios sean obligados a retener en cesiones entre ellos (ausencia de obligado previsto en art. 76.1 RIRPF) y remite a la naturaleza y sujeto que satisface la renta para determinar aplicación de retención.
Hechos
La entidad consultante se dedica a la prestación de servicios turísticos estando encuadrada en el epígrafe 682 de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas. Para el desarrollo de su actividad suscribe contratos de cesión de la explotación de viviendas con diferentes propietarios. De la cantidad satisfecha por los usuarios de dichas viviendas, el propietario percibe el porcentaje pactado.
Cuestión planteada
Sometimiento a retención de las rentas satisfechas a los propietarios de las viviendas.
Contestación
En desarrollo del artículo 99 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), el artículo 75 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), determina cuales son las rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta, incluyendo entre las mismas, independientemente de su calificación:
“Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
A estos efectos, las referencias al arrendamiento se entenderán realizadas también al subarrendamiento”.
El sometimiento genérico a retención de estos rendimientos se ve complementado por lo dispuesto en la letra g) del apartado 3 del mismo precepto reglamentario, que excepciona de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta los siguientes supuestos:
“1º. Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
2º. Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
3º. Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.
A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda.”
Ahora bien, para que este sometimiento a retención de los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos resulte operativo, se hace necesaria la existencia de un obligado a retener que satisfaga los rendimientos, lo que nos lleva al artículo 76.1 del mismo Reglamento, donde se establece lo siguiente:
“1. Con carácter general, estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación:
a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
(…)”.
Teniendo en cuenta que la operación por la cual los particulares propietarios de las viviendas ceden los derechos de explotación sobre las mismas a empresas que, a su vez, las ceden a terceros, incluye como prestación la que es propia del contrato de arrendamiento, y que el arrendatario es un sujeto obligado a retener, de acuerdo con lo establecido en el artículo 76.1 del Reglamento del Impuesto, las rentas satisfechas en contraprestación estarán sujetas a retención, salvo que fuera aplicable alguno de los supuestos de exoneración incluidos en el artículo 75.3.g) del Reglamento del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 99; RIRPF RD 439/2007, Arts. 75, 76