La ganancia patrimonial derivada de la transmisión de vivienda habitual está exenta del IRPF si el importe total obtenido se reinvierte íntegramente en la adquisición de una nueva vivienda habitual dentro de los dos años siguientes (o en los dos años anteriores a la enajenación). Si la reinversión es parcial, solo se excluye de gravamen la parte proporcional de la ganancia correspondiente al importe efectivamente invertido; el incumplimiento de cualquier condición somete a tributación la ganancia no exenta, con imputación al período de obtención e intereses de demora.
Hechos
El consultante adquirió en 1999 una vivienda habitual A por 116.496,56 euros, más una plaza de garaje en ese mismo ejercicio por 7.771,05 euros. Esta vivienda A la vendió en 2006 por 292.500 euros y con unos gastos de dicha venta de 6.517,02 euros. En el ejercicio 2004, menos de dos años antes de la venta de la habitual A, adquirió otra vivienda habitual por 169.804,05 euros.
Cuestión planteada
Si debe tributar por toda la ganancia obtenida en la venta de la vivienda habitual A o está exenta.
Contestación
La presente contestación se formula con arreglo a la normativa vigente en el período impositivo 2006 en que se obtiene la ganancia patrimonial por la transmisión de la vivienda A.
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 36 del Texto refundido del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo (BOE de 10 de marzo), en adelante TRLIRPF, en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto), en adelante RIRPF, en los siguientes términos:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
(…).
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
La consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, conforme al artículo 39.1 del RIRPF, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 del mismo Reglamento, el cual dispone que: “Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.”
Respecto de la transmitida, para poder aplicar la exención por reinversión es necesario que tuviera la condición de habitual en el momento de la venta, y ello requiere, a su vez, que en dicha fecha constituyera la residencia habitual del transmitente.
Las plazas de garaje, conforme el artículo 54.2,c) del RIRPF, tendrán la consideración de vivienda habitual siempre que se adquieran conjuntamente, en el mismo acto, con ésta, con el máximo de dos.
En consecuencia, el consultante debe tener en cuenta que la plaza de garaje que adquirió, según describe en su consulta, en el mismo ejercicio que la vivienda A, de acuerdo con los preceptos citados, podría no tener consideración de vivienda habitual, dado que el consultante no señala si la adquirió conjuntamente con su vivienda habitual A.
De acuerdo con lo anterior, si en el momento de la transmisión de la vivienda A, ésta constituía la residencia habitual del consultante, desde hacía tres años, podrá exonerar el total de la ganancia patrimonial obtenida en la misma siempre que destine el total importe obtenido a satisfacer el precio pendiente de pago de la que será su nueva vivienda habitual, adquirida dentro de los dos años anteriores a la referida transmisión. Al ser el total importe obtenido en la transmisión superior al importe a satisfacer por la adquisición de la nueva vivienda (según las cifras que aporta), la ganancia patrimonial obtenida sólo gozará de una exención parcial en la proporción que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en la adquisición de la nueva vivienda respecto al total importe obtenido en la transmisión.
La plaza de garaje que transmite junto con la vivienda, si tuviere la consideración de vivienda habitual, se entenderá como parte de la venta de dicha vivienda, quedando exenta de gravamen la ganancia de acuerdo con lo señalado anteriormente.
Lo que comunico a ustedes con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF, RD 1775/2004, Arts. 39, 53; TRLIRPF, RDLg 3/2004, Art. 36