La ganancia patrimonial se calcula como diferencia entre valor de transmisión y valor de adquisición en transmisiones onerosas (art. 34.1.a LIRPF). El valor de adquisición comprende el importe real de la adquisición más inversiones, mejoras y gastos inherentes, actualizado por coeficientes en bienes inmuebles según la Ley de Presupuestos; el valor de transmisión es el importe real efectivamente satisfecho, prevaleciendo el valor normal de mercado si aquél resultara inferior, deducidos gastos y tributos satisfechos por el transmitente.
Hechos
El consultante adquirió un local en el año 1978. En el año 2007, después de realizar los oportunos trámites, obtuvo los permisos necesarios para conseguir la cédula de habitabilidad y convertir el local en vivienda. En el año 2010 ha vendido la vivienda, que no ha constituido su vivienda habitual.
Cuestión planteada
Forma de calcular la ganancia patrimonial generada.
Contestación
El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), establece:
“Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta ley se califiquen como rendimientos.”
El artículo 34 de la misma Ley establece como norma general en el cálculo del importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales:
“1. El importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será:
a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.
b) En los demás supuestos, el valor de mercado de los elementos patrimoniales o partes proporcionales, en su caso.
2. Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo”.
Los valores de adquisición y de transmisión en las transmisiones a título oneroso se determinarán de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 35 de la Ley del Impuesto, que dispone lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de adquisición a que se refiere el apartado anterior se actualizará, exclusivamente en el caso de bienes inmuebles, mediante la aplicación de los coeficientes que se establezcan en la correspondiente Ley de Presupuestos Generales del Estado. Los coeficientes se aplicarán de la siguiente manera:
a) Sobre los importes a que se refieren los párrafos a) y b) del apartado anterior, atendiendo al año en que se hayan satisfecho.
b) Sobre las amortizaciones, atendiendo al año al que correspondan.
3. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
El valor de adquisición de la vivienda estará formado, por tanto, por la suma del importe satisfecho por la adquisición del local, del importe de las inversión efectuada para su conversión en vivienda y de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el consultante, entre los que se computarán los originados por la conversión del local en vivienda.
Este valor de adquisición se actualizará mediante la aplicación de los coeficientes de actualización establecidos en el artículo 64 de la Ley 26/2009, de 23 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2010 (BOE de 24 de diciembre), que se aplicarán sobre los diferentes componentes del valor de adquisición en función del año en que se hubiera satisfecho su importe.
En cuanto al valor de transmisión, al tratarse de un inmueble en el que se efectuaron mejoras en un año distinto al de su adquisición, será preciso distinguir la parte del valor de transmisión que corresponda al local y la parte de dicho valor que corresponda a la inversión efectuada para su conversión en vivienda, con el objeto de determinar, de forma separada e independiente, la ganancia o pérdida patrimonial correspondiente, así como la reducción que, en su caso, resulte aplicable.
La disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre las fechas de adquisición y realización de las inversiones y mejoras, y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles o inversiones y mejoras efectuados en los mismos, que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de generación superior a 10 años.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35 y DT 9