Los rendimientos por arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos están sometidos a retención conforme al artículo 99 LIRPF, siendo obligados a retener las personas jurídicas, entidades, comunidades de propietarios y contribuyentes que ejerzan actividades económicas. La obligación se excepciona cuando: (i) se trata de arrendamiento de vivienda para empleados; (ii) las rentas no superan 900 euros anuales; (iii) el arrendador está dado de alta en epígrafes del grupo 861 IAE (o equivalentes de arrendamiento) sin cuota cero resultante de aplicar sus reglas al valor catastral. La operatividad de la retención requiere identificar el sujeto que satisface la renta.
Hechos
El consultante es arrendatario de una vivienda cuyo arrendador es una sociedad mercantil dedicada al arrendamiento de inmuebles. La vivienda está destinada al alojamiento privado, pero al ejercer en ella una actividad económica, como despacho de abogados unipersonal, quiere afectar parte del arrendamiento a la actividad.
Cuestión planteada
Sometimiento a retención de los rendimientos que satisface por el arrendamiento.
Contestación
En desarrollo del artículo 99 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), el artículo 75 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), determina cuales son las rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta, incluyendo entre las mismas, independientemente de su calificación:
“Los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
A estos efectos, las referencias al arrendamiento se entenderán realizadas también al subarrendamiento”.
El sometimiento genérico a retención de estos rendimientos se ve complementado por lo dispuesto en la letra g) del apartado 3 del mismo precepto reglamentario, que excepciona de la obligación de practicar retención o ingreso a cuenta los siguientes supuestos:
“1º. Cuando se trate de arrendamiento de vivienda por empresas para sus empleados.
2º. Cuando las rentas satisfechas por el arrendatario a un mismo arrendador no superen los 900 euros anuales.
3º. Cuando la actividad del arrendador esté clasificada en alguno de los epígrafes del grupo 861 de la Sección Primera de las Tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, o en algún otro epígrafe que faculte para la actividad de arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles urbanos, y aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861, no hubiese resultado cuota cero.
A estos efectos, el arrendador deberá acreditar frente al arrendatario el cumplimiento del citado requisito, en los términos que establezca el Ministro de Economía y Hacienda.”
Ahora bien, para que este sometimiento a retención de los rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos resulte operativo, se hace necesaria la existencia de un obligado a retener que satisfaga los rendimientos, lo que nos lleva al artículo 76.1 del mismo Reglamento, donde se establece lo siguiente:
“Con carácter general, estarán obligados a retener o ingresar a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación:
a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
b) Los contribuyentes que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
(...).”
En el supuesto consultado, el sometimiento a retención de los rendimientos correspondientes al arrendamiento objeto de consulta está condicionado por la utilización de parte del inmueble en el desarrollo de una actividad económica, operando tal sometimiento si se produce tal utilización, pues ello implicaría que el contribuyente estaría satisfaciendo unas rentas en el ejercicio de una actividad económica, circunstancia que lo configuraría como un obligado a retener, de acuerdo con el artículo 76.1 del Reglamento del Impuesto.
Ahora bien, al operar esta obligación únicamente cuando las rentas se satisfagan en el ejercicio de la actividad, cabe afirmar que en aquellos supuestos en los que el inmueble urbano arrendado tenga una doble utilidad para el contribuyente (particular y empresarial - profesional), la retención sólo se aplicará sobre aquella parte de los rendimientos que proporcionalmente corresponda a los metros cuadrados utilizados en el desarrollo de la actividad.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 99; RIRPF RD 439/2004, Arts. 75 y 76