La base de deducción por adquisición de vivienda habitual comprende precio, tributos, gastos originados y, en caso de financiación ajena, amortización e intereses del préstamo hipotecario (minorados por coberturas de riesgo si procede). Cuando el principal del préstamo excede el coste total de adquisición, debe imputarse proporcionalmente: solo la cuota de amortización e intereses correspondiente a la parte del préstamo efectivamente destinada a la adquisición genera derecho a deducción; el excedente carece de beneficio fiscal y requiere desglose en cada pago.
Hechos
Préstamo hipotecario para adquisición de vivienda habitual cuyo principal es superior al coste de adquisición de la misma.
Cuestión planteada
Importes a deducir por adquisición de vivienda habitual.
Contestación
El artículo 68.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), al regular la deducción por inversión en vivienda habitual establece, dentro de su apartado 1º, que “la base máxima de esta deducción será de 9.040 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Por tanto, la base de deducción estará formada por las cantidades satisfechas, por cualquier concepto, relacionadas con la adquisición. Podrá formarse, además de con el precio de la vivienda, con el importe de los tributos y gastos que origine su adquisición (impuestos, notario, registro, etc.) y los gastos derivados de la financiación ajena obtenida para atender los anteriores pagos (tasación, constitución de hipoteca, intereses, etc.).
Conforme a lo anterior, cuando la adquisición de la vivienda habitual se realiza con financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya amortizando el préstamo destinado a la adquisición.
En el caso de que el principal del préstamo hipotecario utilizado en la financiación de la adquisición de la vivienda fuera de mayor importe a las cantidades destinadas a su adquisición, anteriormente mencionadas, hay que entender que aquel no tiene como exclusiva finalidad el satisfacer el coste de adquisición de la vivienda habitual. La cuantía que exceda no dará derecho a deducción en la cuota del Impuesto. En consecuencia, las cuotas de amortización del préstamo no podrán disfrutar en su totalidad de los beneficios fiscales que sobre la cuota íntegra establece la normativa del Impuesto. El consultante deberá desglosar de cada cuota de amortización satisfecha (principal +intereses) la parte que corresponde al pago pendiente del valor de adquisición de la vivienda (precio+gastos+tributos) y la parte que corresponde a cualquier otro fin. Este reparto debe hacerse proporcionalmente al importe de cada una de estas partidas sobre el importe total del préstamo.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Art. 68-1