La comunidad de vecinos que cede mediante arrendamiento un local comercial de su propiedad ostenta la condición de empresario/profesional y sujeto pasivo de IVA respecto de esa actividad de arrendamiento, debiendo considerarse la operación como sujeta y no exenta. Aunque las comunidades de propietarios genéricamente no reúnen los requisitos de empresario al limitarse al reparto de gastos, la explotación continuada de un bien inmueble (art. 5.1.c) LIVA) con fin de ingresos genera obligaciones de registro, facturación y presentación de declaraciones-liquidaciones.
Hechos
El consultante es una persona física que forma parte de una comunidad de propietarios. La citada comunidad dispone de un local que tiene cedido en arrendamiento.
Cuestión planteada
- Sujeción al Impuesto.
- Deducción de las cuotas soportadas.
Contestación
1.- El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), dispone que estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.
El artículo 5, apartado uno, letra c) de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido preceptúa lo siguiente:
“Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales:
(…)
c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.”
En principio y con carácter general, las comunidades de propietarios regidas por la Ley de Propiedad Horizontal (comunidades de vecinos) no reúnen los requisitos establecidos en la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido para atribuirles la condición de empresarios o profesionales a efectos de dicho Impuesto, pues su operativa consiste, generalmente, en el reparto de gastos entre los distintos comuneros que integran la misma.
No obstante, en el caso, como sucede en el supuesto objeto de consulta, en el que una comunidad de vecinos proceda a la cesión mediante arrendamiento de un local comercial de su propiedad, la citada comunidad tiene la consideración de empresario o profesional respecto de dicha actividad de arrendamiento, estando el mismo sujeto y no exento del Impuesto sobre el Valor Añadido.
2.- El artículo 84, apartado tres, de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido establece que tienen la consideración de sujetos pasivos las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades que, careciendo de personalidad jurídica, constituyen una unidad económica o un patrimonio separado susceptible de imposición, cuando realicen operaciones sujetas al Impuesto.
En consecuencia, la comunidad de vecinos que arrienda un local de su propiedad tiene la consideración de sujeto pasivo a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido por la realización de dicha actividad, debiendo registrarse como tal ante la Administración Tributaria, realizar la presentación de las declaraciones-liquidaciones que corresponda, expedir las correspondientes facturas y, en suma, cumplir con el resto de obligaciones que la normativa del Impuesto sobre el Valor Añadido regula para dichos sujetos pasivos en el artículo 164 de su ley reguladora.
3.- En cuanto al ejercicio del derecho a la deducción de las cuotas soportadas a que se refiere el escrito del consultante, el artículo 92 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido, dispone lo siguiente:
“Uno. Los sujetos pasivos podrán deducir de las cuotas del Impuesto sobre el Valor Añadido devengadas por las operaciones gravadas que realicen en el interior del país las que, devengadas en el mismo territorio, hayan soportado por repercusión directa o satisfecho por las siguientes operaciones:
1º. Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por otro sujeto pasivo del Impuesto.
2º. Las importaciones de bienes.
3°. Las entregas de bienes y prestaciones de servicios comprendidas en los artículos 9.1.° c) y d); 84.uno.2.° y 4.º, y 140 quinque, todos ellos de la presente Ley.
4º. Las adquisiciones intracomunitarias de bienes definidas en los artículos 13, número 1º, y 16 de esta Ley.
Dos. El derecho a la deducción establecido en el apartado anterior sólo procederá en la medida en que los bienes y servicios adquiridos se utilicen en la realización de las operaciones comprendidas en el artículo 94, apartado uno de esta Ley.”
Por su parte, el artículo 94, apartado uno, número 1º, letra a) de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido dispone lo siguiente:
“Uno. Los sujetos pasivos a que se refiere el apartado uno del artículo anterior podrán deducir las cuotas del Impuesto sobre el Valor Añadido comprendidas en el artículo 92 en la medida en que los bienes o servicios, cuya adquisición o importación determinen el derecho a la deducción, se utilicen por el sujeto pasivo en la realización de las siguientes operaciones:
1º. Las efectuadas en el ámbito espacial de aplicación del Impuesto que se indican a continuación:
a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios sujetas y no exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido.”
Asimismo, el artículo 95 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido que regula las limitaciones en el derecho a deducir, establece en sus apartados uno y dos, lo siguiente:
“Uno. Los empresarios o profesionales no podrán deducir las cuotas soportadas o satisfechas por las adquisiciones o importaciones de bienes o servicios que no se afecten, directa y exclusivamente, a su actividad empresarial o profesional.
Dos. No se entenderán afectos directa y exclusivamente a la actividad empresarial o profesional, entre otros:
1º. Los bienes que se destinen habitualmente a dicha actividad y a otras de naturaleza no empresarial ni profesional por períodos de tiempo alternativos.
2º. Los bienes o servicios que se utilicen simultáneamente para actividades empresariales o profesionales y para necesidades privadas.
3º. Los bienes o derechos que no figuren en la contabilidad o registros oficiales de la actividad empresarial o profesional del sujeto pasivo.
4º. Los bienes y derechos adquiridos por el sujeto pasivo que no se integren en su patrimonio empresarial o profesional.
5º. Los bienes destinados a ser utilizados en la satisfacción de necesidades personales o particulares de los empresarios o profesionales, de sus familiares o del personal dependiente de los mismos, con excepción de los destinados al alojamiento gratuito en los locales o instalaciones de la empresa del personal encargado de la vigilancia y seguridad de los mismos, y a los servicios económicos y socio-culturales del personal al servicio de la actividad.”
De acuerdo con lo expuesto, la comunidad de vecinos a la que se refiere el consultante en su escrito de consulta, que tiene la consideración de empresario a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido y, por tanto, de sujeto pasivo de dicho Impuesto, por el arrendamiento de un local de su propiedad, podrá deducir de la cuotas devengadas como consecuencia de dicho arrendamiento el importe de las cuotas soportadas por la adquisición de bienes y servicios a que se refiere la consulta, en la medida en que dichos bienes y servicios se utilicen en la actividad de arrendamiento y, además, se afecten directa y exclusivamente a la misma, conforme establecen los artículos 92, apartado uno, párrafo primero y 95, apartados uno y dos de la Ley 37/1992.
No tienen, por tanto, carácter deducible por la actividad de arrendamiento la totalidad de las cuotas soportadas por la citada comunidad, según parece sugerirse de los datos contenidos en el escrito de consulta y de la información que se deriva de su lectura.
El ejercicio del derecho a la deducción de las cuotas soportadas que, en su caso, resulten deducibles está sujeto al cumplimiento del resto de requisitos que regulan el derecho a la deducción, contenidos en el título VIII, capítulo I de la Ley 37/1992.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4, 5, 92, 95