La exención por reinversión en vivienda habitual requiere que el importe reinvertido provenga de los fondos efectivamente recibidos por la transmisión. La cancelación anticipada del préstamo pendiente con fondos del comprador o terceros antes de la escritura no modifica el cálculo del "importe total obtenido" (que se minora por el principal pendiente en el momento de la transmisión conforme al art. 39.1 RIRPF), pero sí impide acreditar materialmente la reinversión de la venta en la nueva vivienda, puesto que el dinero reinvertido no procede de la transmisión sino de fuentes ajenas. La DGT descarta la exención en este supuesto al no concurrir el requisito de que "el importe total obtenido se reinvierta" en la nueva adquisición.
Hechos
El consultante va a transmitir su vivienda habitual y a adquirir una nueva. El adquirente de su vivienda desea que el préstamo hipotecario que grava la vivienda esté cancelado en el momento del otorgamiento de la escritura pública.
Cuestión planteada
Aplicabilidad de la exención total por reinversión en caso de cancelar el préstamo con fondos recibidos del comprador o con otros fondos con carácter previo al otorgamiento de la escritura pública.
Contestación
El artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, (B.O.E. de 29 de noviembre) establece que “podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertid”.
Dicho precepto es desarrollado por el artículo 39 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, (B.O.E. de 4 de agosto) en los siguientes términos:
“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 54.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento”.
Por su parte, el Código Civil –en adelante C.C.- en su artículo 1.445 establece que “por el contrato de compra y venta uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”, y en su artículo 1.450 que “la venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato, y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado”.
El artículo 609 del citado Código establece que la propiedad se transmite por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Tradición que, en el caso de inmuebles, normalmente se producirá mediante el otorgamiento de escritura pública, de conformidad con lo previsto en el artículo 1.462 del C.C.
Por lo tanto, teniendo en cuenta que la transmisión de la vivienda habitual se va a producir por consecuencia del contrato de compraventa, y sin perjuicio de que para que se produzca la transmisión de la propiedad es precisa la tradición del bien, si una vez celebrado el contrato de compraventa el consultante destina cantidades que le hayan sido entregadas por el comprador en concepto de precio a cancelar el préstamo hipotecario pendiente, ello no limitará la posibilidad de aplicar la exención total por reinversión.
De igual manera, si las cantidades entregadas por el comprador supusiesen para el consultante el nacimiento de una deuda a favor de aquel, y se destinase su importe a cancelar el préstamo hipotecario, estaríamos ante una sustitución de la financiación ajena utilizada para la adquisición de la vivienda. Por tanto, si posteriormente el importe que se obtenga de la venta se destina en su integridad a cancelar esta nueva deuda y a la adquisición de la nueva vivienda habitual también sería aplicable la exención total por reinversión.
Por el contrario, no sería aplicable la exención total por reinversión cuando la cancelación del préstamo se produzca con cargo a otros fondos del consultante.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF 35/2006, Art. 38; RIRPF RD 1775/2004, Art. 39.