Las ganancias/pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de inmuebles por una sociedad patrimonial se califican conforme al régimen de ganancias y pérdidas patrimoniales del IRPF (art. 31-32 TRLIRPF, aplicable vía remisión del art. 61.3.a) TRLIS). La fecha de adquisición relevante para determinar el período de tenencia y calcular la ganancia es la de la disponibilidad efectiva del bien (tradición/entrega), no la de perfección del contrato.
Hechos
La consultante tributa como sociedad patrimonial. El 22 de diciembre de 2004 adquirió dos inmuebles mediante la firma de un contrato privado de compraventa con unos particulares en el que se incluyó una cláusula con este contenido: "La parte vendedora hace la entrega efectiva de la posesión y consiguiente transmisión de la propiedad de la finca objeto de compraventa, en este acto". La parte vendedora liquidó el impuesto municipal el 11 de enero de 2005 indicando como fecha de transmisión la del contrato. El 30 de marzo de 2005 se formaliza la escritura pública de la transmisión en la que se señala que ambas partes manifiestan que la entrega de la posesión se produjo el día de la firma del contrato privado. El 3 de febrero de 2006 ha transmitido ambos inmuebles.
Cuestión planteada
Tributación de la renta generada en la venta de los inmuebles.
Contestación
La contestación a la cuestión planteada parte del hecho, manifestado por la consultante en su escrito, de que tributa en el régimen de la sociedades patrimoniales. Dicho régimen se encuentra fundamentalmente regulado en el Capítulo VI del Título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, artículos 61 a 63, el régimen especial de las sociedades patrimoniales.
Por tanto, le resultará de aplicación lo dispuesto en el artículo 61.3 del mismo texto legal, según el cual:
“3. Las sociedades patrimoniales tributarán por este Impuesto de acuerdo con las siguientes reglas especiales:
a) La base imponible se dividirá en dos partes, la parte general y la parte especial, y se cuantificará según lo dispuesto en la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y otras Normas Tributarias, excluido lo establecido en el capítulo II de su Título II y en su artículo 77.1.a), segundo párrafo, y teniendo en cuenta lo siguiente:
(….)”.
Habida cuenta de esta remisión al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la transmisión de los inmuebles generará una ganancia o pérdida patrimonial, de acuerdo con la definición que esta fuente de renta tiene el artículo 31 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (TRLIRPF), aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo. Y como establece la letra a) del artículo 32.1 del TRLIRPF, su importe será, “en el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales”.
En este caso concreto, la cuestión estriba en determinar cuál es la fecha en que se produjo la adquisición de los inmuebles por parte de la consultante. Al respecto, los términos «transmisión» o «adquisición» empleados en la norma fiscal deben entenderse, conforme a su sentido jurídico, como la disponibilidad de la cosa objeto del contrato, esto es, en la terminología legal es una expresión equivalente a la entrega, es decir, representa el modo de adquisición del dominio sobre los inmuebles por parte de la entidad adquirente ya que, como establece el artículo 609 del Código Civil, la propiedad y los demás derechos reales sobre los bienes se adquieren y se transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. La tradición puede realizarse por múltiples formas entre las que pueden citarse, para los bienes inmuebles, la puesta del poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de la escritura pública.
En este sentido, el artículo 1462 del Código Civil establece:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder o posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario”.
En definitiva, la puesta a disposición será el momento en el cual, desde un punto de vista jurídico-privado, se adquiere el dominio del bien objeto del contrato. En este supuesto, dado que en la escritura pública se ha establecido por las partes que la entrega tuvo lugar en la fecha de la firma del contrato, será ésta la que debe tomarse en consideración como fecha de adquisición.
Por tanto, el periodo de permanencia de los bienes transmitidos ha sido superior a un año, desde el 22 de diciembre de 2004 hasta el 3 febrero de 2006. Este hecho supone que el importe de la ganancia o pérdida patrimonial generada deba integrarse en la parte especial de la base imponible. El tipo de gravamen aplicable será el 15 por ciento, según establece la letra b) del artículo 61.3 del TRLIS.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg 4/2004 art. 61