Para acceder al régimen especial de arrendamiento de viviendas (art. 53 TRLIS), la superficie construida cómputo incluye exclusivamente la destinada a vivienda habitable conforme a la Ley 29/1994, entendiéndose como edificación cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda. El garaje en semisótano, aunque sea parte física del dúplex, no integra el cálculo del límite de 135 m² si se arrienda separadamente o como accesorio; solo cuentan hasta 2 plazas de garaje cuando se arrienden conjuntamente con la vivienda, sin consumir superficie construida del límite normativo.
Hechos
La entidad consultante es propietaria de un edificio de viviendas adosadas, compuesto por 8 unidades de 2 viviendas cada una, en total 16.
Cada unidad de 2 viviendas se compone en planta semisótano y baja de vivienda dúplex, comunicada la planta semisótano y planta baja por escalera interior. En planta primera vivienda con acceso independiente desde la calle que posee, como anejo, garaje en planta semisótano.
Existe división horizontal tumbada entre los 8 módulos de viviendas y división horizontal entre los dúplex y viviendas de planta primera con su garaje anexo. No existe división horizontal entre los dúplex y su garaje sito en planta semisótano.
La superficie construida de las viviendas dúplex incluido el garaje supera los 135 metros cuadrados, descontando la superficie destinada a garaje, todas las superficies son inferiores a los 135 metros cuadrados.
En todo caso, las superficies de las viviendas de la planta primera incluido el garaje son inferiores a 135 metros cuadrados.
Cuestión planteada
Si en las viviendas dúplex se considera superficie construida, a efectos de su posible inclusión en el régimen fiscal de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, la destinada a garaje situado en planta semisótano o computa exclusivamente la dedicada a vivienda.
Contestación
El texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, regula en el capítulo III de su título VII el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas.
Al respecto, el artículo 53 del TRLIS establece que:
“1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c) del apartado 2 siguiente.
A efectos de la aplicación de este régimen especial, únicamente se entenderá por arrendamiento de vivienda el definido en el artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.
Se asimilarán a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.
2. La aplicación del régimen fiscal especial regulado en este capítulo requerirá el cumplimiento de los siguientes requisitos:
a) Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento por la entidad en cada período impositivo sea en todo momento igual o superior a 10.
b) Que la superficie construida de cada vivienda no exceda de 135 metros cuadrados.
c) (…)
(…)”
El artículo 2.1 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, señala que “se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”. De acuerdo con ello, en la medida en que una edificación arrendada u ofrecida en arrendamiento responda a esta definición, y se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley 29/1994 para los contratos de arrendamiento de viviendas, será válida a efectos de la posible aplicación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.
De la información facilitada en el escrito de consulta parece desprenderse que, si bien la realidad física es que las viviendas dúplex propiedad de la entidad consultante tienen un garaje sito en la planta semisótano; no existe división horizontal entre los dúplex y su garaje.
En la medida, como se ha comentado, en que las edificaciones respondan a la definición del artículo 2.1 de la Ley 29/1994, y los contratos formalizados cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley 29/1994 para los contratos de arrendamiento de viviendas, serán válidas a efectos de la posible aplicación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda.
No obstante, teniendo en cuenta el hecho antes indicado de que no existe división horizontal entre los dúplex y su garaje, la cuestión que se suscita en el escrito de consulta es que la superficie construida de las viviendas dúplex incluido el garaje supera los 135 metros cuadrados, si bien descontando la superficie destinada a garaje, las superficies son inferiores a los 135 metros cuadrados.
En lo que se refiere a los garajes, el artículo 53.1 del TRLIS señala que se asimilarán a viviendas, entre otros, las plazas de garaje con el máximo de dos, siempre que se arrienden conjuntamente con la vivienda. Esta asimilación ha de entenderse referida a los efectos de la renta derivada del arrendamiento, que será, en su caso, objeto de bonificación, pero en lo que se refiere a este requisito de superficie máxima de las viviendas al que alude el artículo 53.2.b) del TRLIS, no cabe entender que la superficie de estos elementos esté incluida en el mismo, que apunta exclusivamente a la vivienda.
De acuerdo con ello, y dado que la superficie construida de cada vivienda dúplex, es inferior a 135 metros cuadrados, pues no se tiene en cuenta la superficie correspondiente al garaje, podrá entenderse cumplido el requisito a que se refiere el artículo 53.2.b) del TRLIS, a efectos de la posible aplicación del régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda en el Impuesto sobre Sociedades.
Todo ello, en la medida en que el sujeto pasivo pueda acreditar por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, que la superficie construida de cada vivienda dúplex no excede de 135 metros cuadrados, con independencia de que exista o no división horizontal entre los dúplex y su garaje, correspondiendo a los órganos de comprobación de la Administración tributaria la valoración de dichas pruebas.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg 4/2004 art. 53