Los gastos anuales (IBI, comunidad, seguros, mobiliario) y de conservación en vivienda en expectativa de alquiler son deducibles como rendimientos del capital inmobiliario conforme al artículo 23.1 LIRPF, siempre que guarden correlación directa con la futura obtención de rendimientos por arrendamiento y no persigan el disfrute temporal del inmueble. Los gastos de reparación y conservación efectuados sin ingresos correlacionados en el ejercicio pueden trasladarse a los cuatro años siguientes respetando los límites anuales legales; los gastos anuales (IBI, comunidad, seguros) requieren ausencia de disfrute personal y destinación exclusiva a la generación de rendimientos futuros del capital inmobiliario.
Hechos
El consultante es propietario de una vivienda que va a destinar al arrendamiento.
Cuestión planteada
Si en los periodos en que la vivienda está en expectativas de alquiler, pero anunciada en inmobiliarias, podría deducir los gastos anuales por Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Comunidad de Propietarios, seguros y mobiliario, así como los gastos de conservación.
Contestación
Partiendo de la consideración de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica (tal como cabe deducir del escrito de consulta), los rendimientos que pueda generar el arrendamiento constituyen rendimientos del capital inmobiliario.
Los gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario están recogidos en el artículo 23.1 a Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y desarrollados en los artículos 13 y 14 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo).
De acuerdo con estos preceptos, tendrán la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los gastos necesarios para su obtención, entre los que se encuentran los mencionados por el consultante en su escrito.
Ahora bien, la deducibilidad de estos gastos está condicionada a la obtención de unos ingresos, es decir, de unos rendimientos íntegros del capital inmobiliario: los procedentes del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de bienes inmuebles o de derechos reales que recaigan sobre los mismos.
Ello hace necesario, en un supuesto como el que es objeto de consulta, en el que la vivienda no está alquilada, sino en expectativas de alquiler, la existencia de una correlación entre los gastos de conservación y reparación, y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de la vivienda o, en su caso, de la posterior constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute de la misma.
Lo anterior comporta que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas vayan dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario, a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute, y no al disfrute, siquiera temporal, de la vivienda por su titular.
Si en el año en que se efectúan los citados gastos de reparación y conservación en la vivienda el consultante no obtiene rendimientos del capital inmobiliario derivados de la misma, tales gastos podrán ser deducidos en los cuatro años siguientes, respetando cada año el límite legalmente establecido.
En cuanto a los gastos anuales a que se refiere el consultante, cuotas de la comunidad de propietarios, Impuesto sobre Bienes Inmuebles, seguros, y adquisición de mobiliario, gasto este último deducible vía amortización, solo serán deducibles en los períodos en que la vivienda se encuentre arrendada. En los períodos en que la vivienda no se encuentre arrendada, el consultante habría que imputar la renta inmobiliaria prevista en el artículo 85 de la LIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 22 y 23
RIRPF RD 439/2007, arts. 13 y 14