La exención por reinversión en vivienda habitual requiere que el importe obtenido se destine efectivamente a la adquisición de la nueva vivienda dentro del plazo de dos años. La constitución de un depósito con finalidad rentística, aunque posterior a la reinversión formal en la vivienda, incumple la condición de destinación directa del importe a la adquisición y determina la pérdida de la exención sobre la parte no reinvertida inmediatamente. Respecto a la financiación de la parte del inmueble afecta a actividad profesional, dicho importe no es cómputo como reinversión en vivienda habitual; el IVA soportado no integra la base de reinversión, aunque podría deducirse en el régimen del contribuyente según su condición de empresario.
Hechos
El consultante transmite su vivienda habitual el 1 de septiembre de 2010, teniendo la intención de reinvertir en una vivienda de nueva construcción que adquirirá pocos meses después la cual se encuentra gravada con un préstamo hipotecario. Ahora bien, dado que dicho préstamo hipotecario tiene unas condiciones financieras muy ventajosas, se cuestiona el adquirir la vivienda subrogándose en la totalidad o en parte de dicho préstamo y, por otra parte, depositar a plazo fijo en una entidad de crédito el importe obtenido en la transmisión, para posteriormente siempre antes de transcurrir dos años desde la transmisión de la vivienda destinar dicho importe a cancelar el préstamo hipotecario.
Por otra parte, afectará parte de la nueva vivienda a su actividad profesional, aproximadamente el 25%.
Cuestión planteada
1. Posibilidad de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual si en un primer momento no reinvierte el importe obtenido en la transmisión, en la nueva vivienda que adquiere, sino que constituye un depósito, con la finalidad de obtener una rentabilidad adicional, reinvirtiendo posteriormente el pertinente importe dentro del plazo reglamentario de dos años.
2. Posibilidad de considerar como cantidad reinvertida a efectos de la exención aquella parte que del importe total obtenido destine a financiar la parte que, del inmueble que constituirá su nueva vivienda habitual, afecte a la actividad profesional que desarrolla. Y, en el caso de que no exista incompatibilidad, si el importe de IVA puede computarse también como importe reinvertido.
Contestación
1. La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
A efectos de aplicar la exención el requisito de la calificación de la vivienda como habitual ha de concurrir tanto en la vivienda que se adquiere como en la que se transmite.
Si el consultante depositase el importe obtenido en la transmisión en una entidad de crédito en una imposición a plazo fijo y posteriormente antes de exceder el plazo de dos años desde que se efectuó la referida transmisión utilizase el importe de dicho depósito a cancelar el préstamo hipotecario de su nueva vivienda habitual, adquirida dentro del plazo reglamentario, cabe considerar que no ha destinado dicho importe a adquirir bienes o derechos de otra naturaleza, entendiendo que cumple con el requisito de reinversión requerido.
2. La parte que, del importe total obtenido en la transmisión, destine a financiar la parte de la vivienda que afecte a la actividad profesional que desarrolla (conforme lo dispuesto en el artículo 29 de la LIRPF y artículo 22 del RIRPF), no podrá tener la consideración de cantidad reinvertida en vivienda habitual. En tal caso, habrá de tributar por la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que se corresponda con la cantidad reinvertida en dicha parte afecta, incluidos los gastos y tributos vinculados a esta, al no tener la consideración de vivienda habitual dicha parte. Debiendo proceder conforme dispone el artículo 41.4 del RIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Arts. 38 y 68-1-1º ; RIRPF RD 439/2007, Art. 41