La deducción por adquisición de vivienda habitual está limitada a una base máxima de 9.015,18 euros anuales. Cuando el contribuyente ya ha disfrutado de deducción por anterior vivienda habitual (18.000 euros en este caso), la nueva deducción solo procede cuando la inversión en la nueva vivienda supera la invertida en la anterior en esa medida deducida, independientemente de si mantiene o enajena la vivienda anterior. No es requisito vender la vivienda anterior. Respecto a las cantidades del préstamo siendo copropietario, únicamente son deducibles las satisfechas en proporción a su participación en la titularidad de la vivienda.
Hechos
El consultante va a adquirir una segunda vivienda que pasará a constituir su nueva habitual, habiéndose deducido por la anterior. Solicitará un préstamo hipotecario en el que figurará también como titular, por exigencia del banco, su hija.
Cuestión planteada
A. Posibilidad de practicar la deducción por adquisición de vivienda habitual, y a partir de qué volumen de inversión, habiéndose deducido por la actual sobre una base de 18.000 euros. Necesidad de vender su actual vivienda habitual para practicarla.
B. Cantidades satisfechas vinculadas con el préstamo por las que puede practicarse deducción, al no ser su único titular.
Contestación
A. La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 69.1 y 79 del Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, TRLIRPF (BOE de 10 de marzo), desarrollándose en los artículos 53 a 57 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, RIRPF (BOE de 4 de agosto), siendo el primero de ellos donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos, con una base máxima de deducción de 9.015,18 euros anuales.
El concepto de vivienda habitual, en desarrollo del artículo 69.1.3º del TRLIRPF, se recoge en el artículo 53 del RIRPF que considera como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Para poder practicar la deducción deberá ocupar la vivienda, con carácter de residencia habitual, dentro de los doce meses siguientes a su adquisición. De ser ocupada transcurridos más de doce meses desde su adquisición, podrá ser considerada como habitual desde el efectivo traslado a la misma, momento a partir del cual se iniciaría el derecho a practicar la deducción por su adquisición, siempre y cuando cumplieran con el resto de los requisitos exigidos por el Impuesto.
Al no tratarse de la primera vivienda habitual del consultante, el derecho a la deducción por los importes que satisfaga en su adquisición vendrá condicionada por las deducciones practicadas por anteriores viviendas de acuerdo con lo establecido en el punto 2º del artículo 69.1 del TRLIRPF que dispone:
“Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.
Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.”
De acuerdo con lo señalado, el consultante podrá deducirse por las cantidades que satisfaga por la adquisición de su nueva vivienda a partir de superar, conforme con el primer párrafo del artículo 69.1.2º del TRLIRPF, los 18.000 euros de inversión, debiendo ocuparla en un plazo máximo de doce meses desde su adquisición. No siendo necesario para practicar la deducción tener que transmitir su actual vivienda habitual, pudiendo darla cualquier otro uso.
B. Proporción de las cuantías satisfechas a la entidad financiera sobre las que puede aplicar la deducción.
Dado que en el escrito de consulta se señala que la vivienda la va a comprar el consultante y que su hija figurará en el préstamo hipotecario como titular perteneciéndole 1/3 del préstamo, pudiendo el propio consultante deducirse por los 2/3 que le pertenecen, se parte de la consideración de que estos 2/3 corresponden por mitades a su cónyuge y a él mismo. Se entiende que el préstamo tiene como exclusiva finalidad financiar la adquisición y ha sido concedido a sus titulares de forma solidaria, siendo estos el consultante, su cónyuge y su hija. Asimismo se considera que el régimen matrimonial es de gananciales.
De acuerdo con lo precedente:
En cuanto a las cantidades destinadas a la formalización, amortización y cancelación del préstamo concedido a los citados tres por partes iguales, cuyo único objetivo es cubrir parte del precio de la vivienda, únicamente podrá aplicar la deducción, por una tercera parte (es decir, por la participación que en dicho préstamo le corresponde) de las cantidades satisfechas en cada momento, el consultante y su cónyuge siempre que también para este vaya a constituir su vivienda habitual.
La otra tercera parte del crédito corresponde a la hija. Las cuantías destinadas a amortizar dicha parte en ningún caso tendrán derecho a deducción. Para que, por parte del consultante y cónyuge, sean deducibles habrá que considerar, en primer lugar, que dicha tercera parte de la cuantía percibida de la entidad, considerando los gastos asociados a la misma, constituye un préstamo de la hija a ellos, por partes iguales. A medida que los padres vayan entregando cantidades a la hija estas serán objeto de deducción. Ello, con independencia del ritmo con el que la hija atienda la reducción de su tercio del préstamo hipotecario, aunque dicho ritmo afectará a la deducción por los otros dos tercios, como se deriva de lo indicado en el párrafo precedente.
El pago de dichas cantidades a la hija deberá poder acreditarse, según dispone el artículo 106.1 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho. Correspondiendo valorar la prueba a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 53; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 69-1-2º