La deducción por cuenta vivienda se consolida si se destina el saldo exclusivamente a primera adquisición o rehabilitación de vivienda habitual dentro de los cuatro años desde la apertura. En viviendas en construcción, el plazo de cuatro años se computa desde el inicio de las obras (primer pago del contribuyente), debiendo adquirir jurídicamente la vivienda dentro de ese plazo y ocuparla en los doce meses posteriores a su finalización. La adquisición jurídica en construcción se acredita por fecha de finalización de obras (autopromoción), entrega de llaves (tercero promotor), o escritura de obra nueva. Vencido el plazo cuatrienal sin invertir la totalidad del saldo, se pierden las deducciones por las cantidades no aplicadas.
Hechos
El consultante abrió una cuenta vivienda el 28-12-2001, dentro de los cuatro años siguientes ha efectuado la reserva y firmado contrato de compraventa de una vivienda en construcción que constituirá su primera vivienda habitual y cuya entrega está prevista para el primer trimestre de 2007. Antes de la entrega pagará diversas letras a la constructora.
Cuestión planteada
Plazo para efectuar depósitos en la cuenta vivienda e invertir su saldo en una vivienda en construcción. Pérdida de la deducción si no adquiere dentro de los cuatro años desde su apertura. Deducción de las cantidades satisfechas directamente al constructor, vigente o no la cuenta vivienda.
Contestación
La regulación de las cuentas vivienda, en desarrollo del artículo 69.1.1º,a) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, TRLIRPF, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo (BOE de 10 de marzo), se recoge en el artículo 56 del Reglamento del Impuesto, RIRPF, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 4 de agosto).
Las deducciones practicadas por las cantidades depositadas en una cuenta vivienda se consolidarán siempre que el saldo de la misma se destine exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual del contribuyente, debiéndola adquirir dentro de los cuatro años siguientes a la apertura de la cuenta.
A estos efectos, conforme con el artículo 54.1 del RIRPF, se asimila a la adquisición de vivienda su construcción, por lo que se puede invertir dicho saldo en una vivienda en construcción siempre que vaya a constituir, en un futuro, su primera vivienda habitual. Ahora bien, en estos casos, deberá adquirir la vivienda en sentido jurídico dentro de los cuatro años siguientes al inicio de la construcción, y ocuparla dentro de los doce meses siguientes a la finalización de las obras.
El inicio de la construcción se considera acaecido al efectuar el primer pago por el cual el contribuyente practique la deducción, o por cualquier importe que satisfaga procedente del saldo de su cuenta vivienda.
La adquisición jurídica se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda. Debiendo tomarse como fecha de adquisición en los supuestos de construcción promovida por su propietario –autopromoción-, la de finalización de las obras, hecho que deberá poder ser debidamente probado, y en su defecto la fecha de la escritura de declaración de obra nueva. En los supuestos de construcción promovida por un tercer promotor se tomará como fecha de finalización de las obras, y adquisición jurídica, a falta de escritura pública, la fecha en la que existiendo contrato se efectúe la entrega de llaves.
La materialización del saldo debe producirse en un plazo máximo de cuarto años desde su apertura. Por tanto, en el presente caso, la consultante tiene como fecha límite para invertir el saldo de su cuenta vivienda, en la vivienda en construcción, el 28 de diciembre de 2005. Los plazos fijados por años se computan de fecha a fecha: artículos 5.1 del Código Civil y 48.2 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y de Procedimiento Administrativo Común.
En el caso de que llegada dicha fecha, no se hubiese destinado la totalidad del saldo depositado a los fines anteriormente indicados, se perderá el derecho a deducción sobre las cantidades no empleadas para su único fin.
A estos efectos, se entenderán que no se han destinado a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual, las primeras cantidades depositadas en la cuenta, hasta llegar al saldo no utilizado para sus fines en el plazo antes citado.
En estos casos, tal y como establece el artículo 59 del Reglamento del Impuesto, en el período impositivo en que se incumpla el plazo se deberá sumar a la cuota líquida estatal y a la cuota líquida autonómica o complementaria devengadas en dicho ejercicio, las deducciones que se practicaron sobre las cantidades expresadas en el párrafo anterior, más los intereses de demora a los que se refiere el artículo 26.6 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Igualmente se perderá el derecho a la deducción practicada por cuenta vivienda si finalmente no se produce la adquisición jurídica de la vivienda en el plazo de cuatro años desde el inicio de la construcción o pese a haberla adquirido en dicho plazo no llegase a constituir su vivienda habitual.
En consecuencia, respecto de las deducciones a practicar por el año 2005, la consultante podrá incluir en la base de deducción tanto las aportaciones que, en su caso, hubiera realizado a la cuenta vivienda (hasta el 28 de diciembre), siempre que efectivamente, el saldo en dicha fecha límite se hubiera invertido en la vivienda en construcción, como las entregas a cuenta realizadas al constructor. Todo ello, con el límite conjunto anual de los 9.015,18 euros que establece el artículo 69.1.1º del TRLIRPF como base de deducción.
Por las cantidades que hasta la entrega de la vivienda y a partir del 2006 satisfaga al constructor podrá practicar la deducción siempre y cuando cumpla con los plazos para su adquisición y límite anual de deducción.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Arts. 54-1, 56, 59; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 69-1-1º