La vivienda de Granada puede calificarse como vivienda habitual para aplicación de la exención por reinversión (art. 38 LIRPF) si concurren los requisitos del art. 54 RIRPF: habitación efectiva y permanente durante tres años continuados o, alternativamente, circunstancias que exijan cambio de domicilio (como traslado laboral). En este último supuesto, la exención aplica sin esperar los tres años, si bien la deducción por inversión se limita al período anterior al evento que originó el cambio. La calificación como habitual debe verificarse tanto en la vivienda transmitida como en la adquirida.
Hechos
El consultante adquiere en 2011 la vivienda de sus padres en Granada, una mitad por herencia y la otra mediante compra a sus propietarios. Ésta mitad la satisface con el dinero obtenido en la venta, también en 2011, de la parte que le correspondía en la vivienda que constituyó hasta 2008 su residencia habitual, momento aquel en el que traslado su residencia habitual a Sevilla, por motivos ajenos a su voluntad, y donde sigue residiendo en la actualidad. Sus dos hijos han mantenido su residencia en Granada por diversos motivos. La consultante quiera trasladar su residencia a la vivienda que ha adquirido en ésta ciudad en cuanto le sea posible.
Cuestión planteada
Posibilidad de considerar la vivienda adquirida en Granada su vivienda habitual a efectos de poder acogerse a la exención por vivienda habitual y, en su momento si procede, practicar la deducción por inversión en vivienda habitual.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la vivienda habitual por reinversión en nueva vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, en su apartado 1, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.”
Conforme a ello, el requisito de la calificación como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere.
El concepto de vivienda habitual a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación, así como de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, se recoge en el artículo 68.1.3º de la LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 54 del Reglamento del Impuesto el cual, entre otros, dispone:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, (…) concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como (…) traslado laboral (…).
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
(…)
3. Cuando sean de aplicación las excepciones previstas en los apartados anteriores, la deducción por adquisición de vivienda se practicará hasta el momento en que se den las circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda (...).
4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
De acuerdo con el citado artículo 54, desde el momento en el que el contribuyente deje de residir en la vivienda, cualquiera que fuere el motivo por el cual se produce el cambio de domicilio, ésta deja de tener el carácter de habitual. Así queda claramente recogido en el segundo párrafo de su apartado 1 al disponer: “... se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de…”.
De acuerdo con dichos preceptos, habrá que determinar si tanto la vivienda que transmite como la que adquiere tienen la consideración de vivienda habitual a los efectos fiscales objeto de consulta.
Referente de la vivienda que vende en 2011:
Al realizarse la transmisión de la que cabe entender constituyó la vivienda habitual del consultante hasta la fecha concreta de 2008, en la que trasladó su residencia habitual a Sevilla, en 2011, y por tanto, con posterioridad al plazo de los dos años al que hace referencia el apartado 4 del artículo 54 del Reglamento del Impuesto, no cabe entender que se esté transmitiendo la vivienda habitual.
En consecuencia, al no concurrir uno de los requisitos para acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual, no es posible exonerar de gravamen la ganancia patrimonial que pudiera haberse generado en su venta.
Referente a la vivienda que adquiere en Granada en 2011:
Conforme con el artículo 54 del RIRPF, trascrito, la vivienda habitual se configura desde una perspectiva temporal que exige una residencia continuada durante al menos tres años, admitiéndose como excepción un plazo inferior cuando concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio. Esta residencia continuada requiere, por tanto, que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, circunstancias que no se ven alteradas por las ausencias temporales.
Además, para que una vivienda pueda ser considerada como habitual desde la fecha de su adquisición, a efectos de poder practicar la deducción por las cantidades satisfechas desde entonces, debe ser habitada, conforme con el artículo 54.2 del RIRPF, de manera efectiva y con carácter permanente dentro de los doce meses siguientes contados a partir de dicha adquisición. En caso de ocupación posterior podrá practicar la deducción únicamente en función de las cantidades pendientes de pago que el contribuyente satisfaga a partir de habitarla en las condiciones requeridas.
En aquellos casos en los que por duplicidad de domicilios pudiera haber dudas sobre cuál es el que constituye la residencia habitual, las exigencias de continuidad y permanencia otorgarían el carácter de habitual a aquel domicilio donde se residiera por más tiempo a lo largo de cada período impositivo; puesto que un mismo contribuyente no puede tener más de una vivienda habitual en cada momento.
La concreción de dicha residencia es una cuestión de hecho. En el presente caso, el consultante manifiesta su deseo de trasladar su residencia habitual a la vivienda que ha adquirido en Granada. Si ello se produjese dentro de los doce meses siguientes a su adquisición se entenderá que la vivienda tiene la condición de habitual desde dicha adquisición. Si su ocupación la realiza con posterioridad, será desde este momento cuando pueda considerase habitual a efectos de la deducción por inversión en vivienda habitual.
Para hacer valer el derecho a la deducción deberá poder acreditar los hechos constitutivos del mismo por cualquier medio de prueba válida en derecho (conforme disponen los artículos 105 y 106 de la Ley General Tributaria, Ley 58/2003, de 17 de diciembre); a requerimiento de los órganos de gestión de inspección de la Agencia Estatal de Administración Tributaria, a quienes corresponde su valoración.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Arts. 38 y 68-1-1º y 3º; RD 439/2007 Arts. 41-1 y 54