La transmisión onerosa de la parcela genera una ganancia o pérdida patrimonial (art. 31.1 LIRPF) cuantificada como diferencia entre valor de adquisición y transmisión conforme al art. 33 LIRPF. El valor de adquisición comprende importes satisfechos, gastos y tributos inherentes (excluidos intereses y mejoras), actualizado por coeficientes presupuestarios; el de transmisión es el importe real de enajenación deducidos gastos y tributos del transmitente, con prevalencia del valor de mercado si es superior. Si la parcela fue adquirida antes de 31.12.1994, aplica reducción transitoria del 11,11% por cada año de permanencia superior a dos años, contados hasta 31.12.1996.
Hechos
El consultante tiene la intención de vender una parcela de su propiedad que fue objeto de urbanización y posterior adquisición en régimen de cooperativa, constituida y autorizada por el Ministerio de Trabajo en el año 1975.
Para la urbanización y adquisición de la parcela el consultante realizó aportaciones a la cooperativa, de a cuerdo con los estatutos de la misma, entre los años 1975 y 1992. En septiembre de 1992 la parcela fue escriturada a su nombre.
Cuestión planteada
Tributación de la operación de venta de la parcela.
Contestación
La operación de transmisión de la parcela supone para el consultante una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto por una alteración en su composición, por lo que su calificación a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es la de ganancia o pérdida patrimonial (artículo 31.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo).
El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial estará constituido por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión.
El artículo 33 del texto refundido de la Ley del Impuesto define estos valores en las transmisiones a título oneroso.
De acuerdo con este precepto, en el caso consultado el valor de adquisición estará formado por la totalidad de los importes satisfechos para la adquisición, los gastos y tributos inherentes a la operación que hubieran sido satisfechos por el adquirente, excluidos los intereses, el coste de las mejoras y de las inversiones realizadas en la parcela. A su vez, al tratarse de un inmueble, este valor de adquisición se actualizará aplicando los coeficientes previstos en la Ley de Presupuestos Generales del Estado correspondiente al año de la transmisión.
Siguiendo con este mismo precepto, el valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
Por su parte, la disposición transitoria 9ª de la Ley del texto refundido de la Ley del Impuesto establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, que se reducirán aplicando sobre el importe de las mismas el coeficiente del 11,11 por 100 previsto en las reglas 2ª y 4ª, del apartado 2 de la disposición transitoria 8ª de la Ley 18/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contados desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras, respectivamente, hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
Para determinar la fecha de adquisición de la parcela, debe tenerse en cuenta que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que “no se transfiere … el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
En el presente caso, la propiedad sobre la parcela se adquiere cuando, existiendo el título (que según parece desprenderse del escrito de consulta se produce con el otorgamiento de la escritura pública en septiembre de 1992), se acredite la tradición, en los términos señalados anteriormente.
Por último, el importe de la ganancia o pérdida patrimonial así calculada se integrará en la parte especial de la base imponible, en la forma prevista en el artículo 40 del texto refundido de la Ley del Impuesto, al haber transcurrido más de un año entre las fechas de transmisión y adquisición, y tributará al 15 por 100 (9,06 por 100 estatal y 5,94 por 100 autonómico o complementario, según los artículos 67 y 77 del texto refundido de Ley del Impuesto).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004, Arts. 31, 40, DTª 9ª