La transmisión de vivienda genera ganancia o pérdida patrimonial conforme al artículo 33.1 LIRPF, calculada como diferencia entre valor de transmisión (precio real, nunca inferior al de mercado, menos gastos y tributos inherentes a la enajenación pagados por el transmitente) y valor de adquisición (precio real de compra más gastos y tributos de adquisición más coste acreditado de construcción en autopromoción). Las pérdidas patrimoniales de 2013 pendientes de compensación pueden aplicarse contra las ganancias del presente ejercicio, pudiendo trasladar los excedentes a ejercicios posteriores conforme al artículo 40.3 LIRPF, siempre que conste la acreditación del coste de obra mediante medios probatorios válidos en derecho.
Hechos
La consultante transmitió en el año 2015 una vivienda que había sido construida en el año 2008 en un solar que había adquirido en 2005, habiendo otorgado escritura de declaración de obra nueva. A su vez, tiene pérdidas patrimoniales pendientes de compensar generadas en 2013 por la venta de un inmueble que había sido adquirido con más de un año de antelación a la fecha de la transmisión.
Cuestión planteada
Cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial generada y posibilidad de compensar las pérdidas patrimoniales de 2013, pendientes de compensación.
Contestación
La transmisión de la vivienda generará en los transmitentes una ganancia o pérdida patrimonial, a tenor de lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, según el cual “son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos”.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 34 de la LIRPF, “el importe de las ganancias o pérdidas patrimoniales será:
a) En el supuesto de transmisión onerosa o lucrativa, la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión de los elementos patrimoniales.
(…).
2. Si se hubiesen efectuado mejoras en los elementos patrimoniales transmitidos, se distinguirá la parte del valor de enajenación que corresponda a cada componente del mismo.”
El artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente:
"1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.”
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
De acuerdo con lo expuesto, el valor de adquisición será la suma del importe real satisfecho por la adquisición del terreno, de los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por los adquirentes, más el coste de la edificación de la vivienda.
El coste de las obras de construcción de la vivienda, en los supuestos de autopromoción, deberá poderse acreditar por cualquiera de los medios de prueba válido en derecho, cuya valoración no corresponde a este Centro Directivo, sino a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria en sus actuaciones de comprobación e investigación.
El desglose del valor de transmisión debe realizarse en función del valor normal de mercado del terreno y de la construcción en el momento de la enajenación, valores que también podrán ser acreditados por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, que también corresponderá valorar a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.
Asimismo, es competencia de la Agencia Estatal de Administración Tributaria la forma de consignar los datos relativos a la transmisión de la vivienda en el modelo de declaración del impuesto.
La ganancia o pérdida patrimonial generada se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF, según el cual:
“1. La base imponible del ahorro estará constituida por el saldo positivo de sumar los siguientes saldos:
a) El saldo positivo resultante de integrar y compensar, exclusivamente entre sí, en cada período impositivo, los rendimientos a que se refiere el artículo 46 de esta Ley.
Si el resultado de la integración y compensación a que se refiere este párrafo arrojase saldo negativo, su importe se compensará con el saldo positivo de las rentas previstas en la letra b) de este apartado, obtenido en el mismo período impositivo, con el límite del 25 por ciento de dicho saldo positivo.
Si tras dicha compensación quedase saldo negativo, su importe se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden establecido en los párrafos anteriores.
b) El saldo positivo resultante de integrar y compensar, exclusivamente entre sí, en cada período impositivo, las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas en el mismo a que se refiere el artículo 46 de esta Ley.
Si el resultado de la integración y compensación a que se refiere este párrafo arrojase saldo negativo, su importe se compensará con el saldo positivo de las rentas previstas en la letra a) de este apartado, obtenido en el mismo período impositivo, con el límite del 25 por ciento de dicho saldo positivo.
Si tras dicha compensación quedase saldo negativo, su importe se compensará en los cuatro años siguientes en el mismo orden establecido en los párrafos anteriores.
2. Las compensaciones previstas en el párrafo anterior deberán efectuarse en la cuantía máxima que permita cada uno de los ejercicios siguientes y sin que puedan practicarse fuera del plazo a que se refiere el párrafo anterior mediante la acumulación a rentas negativas de ejercicios posteriores.”
De acuerdo con lo dispuesto anteriormente, las pérdidas patrimoniales de 2013 pendientes de compensación, generadas en la transmisión de un inmueble, podrán compensarse con las ganancias patrimoniales que, en su caso, se generen por la transmisión de la vivienda.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, arts. 33, 34, 35 y 49