La exención por reinversión en vivienda habitual del artículo 38 LIRPF requiere que tanto la vivienda transmitida como la adquirida ostenten la condición de habitual conforme al artículo 54 RIRPF: residencia efectiva y permanente durante tres años continuados (o plazo menor si concurren causas justificadas de cambio de domicilio), ocupación dentro de los doce meses siguientes a la adquisición, y mantenimiento de pleno dominio y residencia habitual en ambos inmuebles en el momento de la transmisión. La conclusión de la DGT confirma que la exención es aplicable cuando se cumplen estos requisitos de calificación simultánea en ambas viviendas.
Hechos
El 4-12-2000 se adquirió una vivienda en Cataluña que fue la vivienda habitual de la consultante, según manifiesta, hasta 12-1-2006. Esta vivienda se ha vendido el 4-8-2008, obteniéndose una ganancia patrimonial. En enero de 2010 ha comprado una nueva vivienda donde ha fijado su residencia habitual.
Cuestión planteada
Si a la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión de la referida vivienda le es aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
El artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, establece que “podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”.
Dichas condiciones se establecen en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF. Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Al respecto, dentro del apartado 1 de dicho artículo, se dispone que “para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento”.
El artículo 54 del RIRPF, en desarrollo del artículo 68.1 3º de la LIRPF, recoge el concepto de vivienda habitual del contribuyente, considerando como tal, con carácter general, “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo. Para considerar que la vivienda constituye la residencia habitual del contribuyente desde su adquisición, “debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”, salvo fallecimiento del contribuyente o concurrencia de las circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda a las que se refiere el artículo 54 del RIRPF.
Todo inmueble que haya adquirido la consideración de vivienda habitual del contribuyente como consecuencia de cumplir con los requisitos contenidos en el artículo 54 del RIRPF la mantendrá en tanto continué constituyendo su residencia habitual a título de propietario, perdiendo tal condición desde el momento en que deje de concurrir cualquiera de los dos requisitos –pleno dominio o residencia habitual– respecto del mismo.
Asimismo, el citado artículo 54, en su apartado 4, dispone:
“4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4.b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
En el presente caso, según manifiesta la consultante, la vivienda que adquirió en Cataluña dejó de ser su habitual el 12-1-2006. Por tanto, cuando dicha vivienda se transmite (4-8-2008) no cumple el requisito de tener la consideración de habitual de la contribuyente en el momento de la venta ni haber tenido tal consideración en cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión. En conclusión, no resulta aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual a la ganancia patrimonial obtenida de la venta de la vivienda.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Art. 38; RIRPF, RD 439/2007, Arts. 41, 54.