La exención por reinversión en vivienda habitual requiere que tanto la vivienda transmitida como la adquirida ostenten la condición de habitual conforme al artículo 54 del RIRPF. La reinversión debe realizarse en un período máximo de dos años desde la transmisión (o dentro de los dos años anteriores a ésta), pudiendo efectuarse de forma sucesiva. Si la reinversión es parcial, la exención se limita proporcionalmente a la ganancia patrimonial correspondiente al importe efectivamente invertido. Si la transmisión no se efectúa en el mismo ejercicio de la enajenación, debe declararse expresamente la intención de reinvertir.
Hechos
La consultante adquirió su primera vivienda en Burela (Lugo) al encontrarse trabajando allí. En el año 2005 se trasladó por motivos de trabajo a Torrelavega, poniendo en venta el piso de Burela. En el momento de presentar la consulta está a punto de venderlo. La venta la realiza para poder comprar su vivienda habitual.
Cuestión planteada
Si puede acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
La presente contestación se realiza suponiendo que la vivienda de Burela hubiera adquirido, en su día, para la consultante, la consideración de su vivienda habitual y que la transmisión de la misma se ha efectuado con posterioridad a 1 de enero de 2007.
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
(…).
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.”
Para la aplicación de la citada exención debe concurrir el requisito de habitual tanto en la vivienda que se adquiere como en la que se transmite. Para calificar la vivienda enajenada como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 del RIRPF, en cuyo apartado 4, se establece:
“4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto (Transmisión y Reinversión de vivienda habitual), se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
En consecuencia, si en la vivienda que la consultante está a punto de vender concurre, en el momento de su transmisión, el requisito de ser considerada vivienda habitual con arreglo a los preceptos citados, la ganancia patrimonial obtenida por su venta quedaría exenta si la reinversión del importe total obtenido por dicha transmisión se realiza cumpliendo las condiciones que establece el citado artículo 41 del RIRPF.
No obstante, si cuando la consultante fue trasladada a Torrelavega dejó de residir en la vivienda de Burela, y en el momento en que transmita dicha vivienda ya hubieran transcurrido más de dos años desde que dejó de residir en la misma, en el momento de la venta no concurrirá el requisito de que la vivienda enajenada tenga consideración de habitual, por lo que a la ganancia patrimonial que obtuviera por su transmisión no le sería de aplicación la exención por reinversión en vivienda habitual.
Lo que comunico a ustedes con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Art. 38; RIRPF, RD 439/2007, Arts. 41, 54