Las arras en la compraventa de inmuebles se integran en el precio de transmisión a efectos de determinar la ganancia o pérdida patrimonial, cuya imputación temporal se produce en el ejercicio de la alteración patrimonial (fecha de transmisión efectiva). Si la transmisión no se realiza por causa imputable al comprador, las arras ejecutadas constituyen ganancia patrimonial integrante de la renta general (no transmisión) sin aplicación de los coeficientes reductores de la disposición transitoria novena, cuya tributación se imputa al ejercicio en que proceda su ejecución contractual.
Hechos
El consultante es propietario de un terreno rústico desde el año 1978, que no ha estado nunca afecto a actividad económica alguna.
En el año 2006 firmó un contrato privado de compraventa, por el que se le entregaba una cantidad de dinero en concepto de señal, y el resto a la firma de la escritura de compraventa correspondiente, prevista para el mes de abril de 2007, momento en que se efectuaría la entrega del terreno. El consultante no declaró las cantidades percibidas en el año 2006, por no haberse efectuado la entrega del terreno.
Transcurrido el plazo establecido en el contrato, la parte compradora no compareció a firmar la escritura y no entregó, por tanto, el resto del precio, levantándose acta notarial, y rescindiéndose el contrato, rescisión que no ha sido comunicada al comprador.
Cuestión planteada
Tributación de las cantidades percibidas, imputación temporal y posibilidad de aplicar los coeficientes reductores previstos en la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto.
Contestación
La firma del contrato de arras por el consultante no da lugar a una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto como consecuencia de una alteración en la composición de aquel a efectos de su calificación como ganancia o pérdida patrimonial. Dicha ganancia o pérdida patrimonial se producirá cuando se efectúe, en su caso, la transmisión del terreno.
La cantidad percibida por el consultante en el momento de la firma del contrato de arras formará parte del importe real de enajenación del terreno a efectos de la determinación del valor de transmisión en el cálculo de la ganancia o perdida patrimonial derivada de venta del mismo.
De acuerdo con lo establecido en el artículo 14.1 c) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), la ganancia o la perdida patrimonial derivada de la venta del terreno se imputará al periodo impositivo en el que tenga lugar la alteración patrimonial, es decir, al correspondiente a la fecha de la transmisión.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, en el caso de que la transmisión no llegara a efectuarse por causa imputable al comprador, las cantidades percibidas por el vendedor en concepto de arras se calificarán como ganancia patrimonial y se imputarán al periodo impositivo en que éste pueda proceder a su ejecución, en los términos del contrato.
Esta ganancia patrimonial, al no derivar de una transmisión, formará parte de la renta general, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 45 de la Ley del Impuesto, y su integración se efectuará en la base imponible general, en la forma prevista en el artículo 48 de la misma Ley. Por no derivar de una transmisión, no resultarán aplicables los coeficientes reductores previstos en la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 14, 33, 45, 48 , DT 9