El importe del IBI repercutido por el arrendador al arrendatario integra la base imponible del IVA en la operación de arrendamiento del inmueble, calificándose como contraprestación acesoria derivada de la prestación arrendaticia, independientemente de que el pago de la renta principal se encuentre suspendido. En caso de condena judicial al pago de alquileres atrasados, tales importes devengán IVA en la fecha en que se practique el cobro efectivo (devengo de caja), siendo su base imponible el total de la contraprestación incluida la accesorias (IBI) proporcionalmente correspondiente a esos períodos.
Hechos
La entidad consultante es titular de una residencia para la tercera edad. Este negocio fue arrendado a un tercero, a través de un contrato de arrendamiento de industria, en el que el arrendador se reservaba la posibilidad de repercutir al arrendatario el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. En este contrato de arrendamiento se incluyó, a posteriori, un derecho de opción de compra a favor de la entidad arrendataria sobre la citada residencia. El ejercicio de la opción de compra fue objeto de demanda judicial y el Juzgado de Primera Instancia ha fallado a favor de la entidad arrendataria. Este fallo se ha recurrido ante el Tribunal Supremo sin que éste se haya pronunciado todavía. La entidad consultante sigue figurando en el Catastro como titular del inmueble y desde la sentencia de Primera Instancia se han suspendido los pagos por arrendamiento, aunque la entidad consultante sigue repercutiendo a la arrendataria el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Cuestión planteada
1.- Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido del importe satisfecho por la entidad arrendataria a la entidad consultante en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
2.- Si el Tribunal Supremo condenase a la entidad arrendataria al pago de los alquileres atrasados, sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de dichos pagos y fecha de devengo de los mismos.
Contestación
1.- De acuerdo con lo previsto en el artículo 78 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), la base imponible de dicho impuesto está constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, procedente del destinatario o de terceras personas, incluyéndose en el concepto de contraprestación cualquier crédito efectivo a favor de quien realice la operación gravada, derivado tanto de la prestación principal como de las accesorias de la misma.
En relación con la determinación de la base imponible en los arrendamientos de bienes inmuebles sujetos y no exentos al Impuesto sobre el Valor Añadido, esta Dirección General de Tributos, entre otras, en sus Resoluciones de 7 de febrero de 1986 (BOE del 11), 13 de marzo de 1986 (BOE del 20) y 2 junio de 1986 (BOE del 13) ha determinado lo siguiente: "Se incluyen en el concepto de contraprestación, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma".
Entre los conceptos que, según las citadas Resoluciones, forman parte de la base imponible de las operaciones de arrendamiento de inmuebles sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre que se repercutan al arrendatario, se enuncian los siguientes: contribución territorial urbana, cuota de participación en los gastos generales (incluidos el sueldo del portero o conserje), repercusiones por obras, repercusiones por suministros energéticos y otros conceptos análogos.
En consecuencia con todo lo anterior, la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en el arrendamiento objeto de consulta estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma, como el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario.
En el caso planteado en la consulta se suspende el pago del precio del arrendamiento pero se sigue repercutiendo al arrendatario el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. El importe del citado Impuesto sobre Bienes Inmuebles forma parte de la total contraprestación correspondiente al arrendamiento, por consiguiente, ha de ser incluido en la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido.
En consecuencia, los pagos realizados por la entidad arrendataria a la arrendadora en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles estarán sujetos al Impuesto sobre el Valor Añadido y serán objeto de repercusión del mismo.
2.- El artículo 75.uno.7º de la Ley 37/1992, dispone que:
“En los arrendamientos, en los suministros y, en general, en las operaciones de tracto sucesivo o continuado, en el momento en que resulte exigible la parte del precio que comprenda cada percepción.
No obstante, cuando no se haya pactado precio o cuando, habiéndose pactado, no se haya determinado el momento de su exigibilidad, o la misma se haya establecido con una periodicidad superior a un año natural, el devengo del Impuesto se producirá a 31 de diciembre de cada año por la parte proporcional correspondiente al periodo transcurrido desde el inicio de la operación, o desde el anterior devengo, hasta la citada fecha.
Se exceptúan de lo dispuesto en los párrafos anteriores las operaciones a que se refiere el párrafo segundo del número 1º precedente.”.
Por consiguiente, el Impuesto se devengará cuando las cuotas arrendaticias resulten exigibles.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 78, 80 y 89