La venta de la nave industrial por parte de la sociedad constituye operación sujeta al IVA, toda vez que la sociedad tiene la condición de empresario conforme al artículo 5.1.b) LIVA (sociedades mercantiles presumen dicha condición salvo prueba en contrario). La entrega de bienes realizada a título oneroso en el desarrollo de actividad empresarial reúne los requisitos de sujeción del artículo 4.1 LIVA, sin que el carácter ocasional de la operación excluya la obligación tributaria.
Hechos
El consultante ha tenido arrendada a una sociedad una nave industrial en la que venía ejerciendo su actividad. En la actualidad, se plantea adquirir dicha nave.
Cuestión planteada
1.- Sujeción y, en su caso, exención de la operación del Impuesto sobre el Valor Añadido.
2.- Sujeto pasivo
Contestación
1.- El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), establece que estarán sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
Por su parte, el apartado dos del citado artículo 4 dispone que "se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional:
a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional.
b) Las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto.”.
El artículo 5 apartado uno de la Ley 37/1992 preceptúa lo siguiente:
“Uno. A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputarán empresarios o profesionales:
a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo.
No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente.
b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.
(…).”.
El apartado dos, párrafo primero, del mencionado artículo 5 de la Ley 37/1992 establece que son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
De acuerdo con lo anterior, la sociedad vendedora es empresario a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido por lo que la venta de la nave industrial objeto de consulta constituirá una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
2.- Una vez determinada la sujeción al Impuesto, en la medida que va a ser objeto de transmisión un bien inmueble que constituye una edificación, pudiera ser de aplicación lo establecido en el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992 que dispone que estarán exentas del Impuesto “las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
(…).”.
Atendiendo al precepto anteriormente transcrito, para resolver si la transmisión de la nave industrial objeto de consulta está exenta o no del Impuesto habrá que determinar si se trata de una primera entrega o de una segunda entrega de edificaciones.
Para que se trate de una primera entrega es necesario que concurran los siguientes requisitos:
1º) Que la edificación se entregue por el promotor.
2º) Que se trate de una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada.
3º) Que la edificación no haya sido utilizada ininterrumpidamente por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra.
4º) Que si se ha producido la utilización expuesta en el punto anterior, sea el adquirente quien utilizó la edificación durante el referido plazo.
De la escueta información contenida en el escrito de consulta no puede deducirse si la entidad vendedora fue la promotora de la nave industrial a que se refiere la consulta.
Si, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992 la vendedora no tiene la condición de promotora de la edificación, en tal caso estaríamos ante una segunda entrega de edificaciones sujeta y exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Por el contrario, si la vendedora fuera la promotora de la edificación, la aplicación de la exención contemplada en el artículo 20.Uno.22º anteriormente transcrito dependerá del uso que de la misma se haya hecho con anterioridad a su transmisión. Así, la utilización ininterrumpida de la nave industrial durante al menos dos años por su promotor o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra determinará que su posterior entrega tenga la consideración de segunda entrega de edificaciones a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido salvo que quien la adquiera sea quien hizo uso de la misma durante dicho plazo.
En el caso planteado en la consulta, la edificación que se va a transmitir ha sido ocupada por un periodo de tiempo superior a dos años por el consultante que es quien va a adquirir dicha edificación. Sin embargo, de la información descrita en el escrito presentado no puede deducirse si dicha edificación fue utilizada en los términos previstos en el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992 una vez terminada su construcción hasta su arrendamiento al consultante. Por consiguiente, si durante ese plazo no se utilizó en la forma prevista en el mencionado precepto legal, la entrega posterior al consultante es una primera entrega de edificaciones sujeta y no exenta del Impuesto debiendo el vendedor repercutir la cuota correspondiente. En caso contrario, estaríamos ante una segunda entrega sujeta y exenta, sin perjuicio de la tributación que proceda por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
3.- No obstante lo anterior, en caso de que la entrega de la nave industrial estuviera sujeta y exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, cabría plantearse la renuncia a la exención conforme a lo previsto en el apartado dos del artículo 20 de la Ley 37/1992, el cual establece que:
“Dos. Las exenciones relativas a los números 20.º y 22.º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o, cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción.”.
Por otra parte, el artículo 84.Uno.1º y 2º de la Ley del Impuesto señala, en relación con el sujeto pasivo de las operaciones, que:
“Uno. Serán sujetos pasivos del Impuesto:
1º. Las personas físicas o jurídicas que tengan la condición de empresarios o profesionales y realicen las entregas de bienes o presten los servicios sujetos al Impuesto, salvo lo dispuesto en los números siguientes.
2º. Los empresarios o profesionales para quienes se realicen las operaciones sujetas al Impuesto en los supuestos que se indican a continuación:
e) Cuando se trate de las siguientes entregas de bienes inmuebles:
(…).
– Las entregas exentas a que se refieren los apartados 20.º y 22.º del artículo 20.Uno en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.
(…).”.
En consecuencia con lo anterior, si se trata de una segunda entrega de una edificación que queda sujeta y exenta del Impuesto y se renunciara a la exención, el sujeto pasivo sería el adquirente de la edificación mediante inversión de sujeto pasivo.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4, 5, 20-uno-22º, 20-Dos, 84-