La entrega de solares por parte de una promotora inmobiliaria constituye operación sujeta al IVA como entrega de bienes realizada por empresario (art. 4.1 LIVA). No resulta de aplicación la exención de terrenos no edificables (art. 20.1.20º LIVA) porque los solares tienen expresamente la condición de edificables conforme a la normativa urbanística. La entrega está sujeta al tipo general del impuesto sobre la base imponible constituida por la contraprestación recibida (terreno del Ayuntamiento), con sujeción a las reglas de valoración aplicables a permutaciones inmobiliarias.
Hechos
La consultante es una entidad mercantil a la que se ha adjudicado un terreno propiedad del Ayuntamiento cuyo destino es la promoción de viviendas. La consultante entregará a Ayuntamiento como contraprestación dos solares destinados a equipamiento social y deportivo privados, además de una cantidad de dinero.
Cuestión planteada
Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de la entrega de los dos solares y base imponible.
Contestación
1.- El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), dispone lo siguiente:
"Uno. Estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen".
Por otra parte, el artículo 5, apartados uno y dos de dicha Ley, establece que a los efectos de la misma se reputarán empresarios o profesionales las personas o entidades que realicen actividades que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
Por tanto, la entrega de solares que va a realizar la consultante a cambio del terreno recibido del Ayuntamiento, tendrá la consideración de entrega de bienes sujeta al impuesto, pues la entidad que realiza dicha entrega es una sociedad mercantil promotora que tiene la condición de empresario o profesional tal y como dispone el artículo 5.Uno letras a) y d) de la Ley y los solares entregados pertenecen a su patrimonio empresarial.
2.- Una vez establecida la sujeción, hay que analizar si resulta de aplicación alguna de las exenciones inmobiliarias previstas en el artículo 20 de la Ley.
El artículo 20, apartado uno, número 20º de la Ley del impuesto dispone que estarán exentas:
“Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.
La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenos aunque no tengan la condición de edificables:
a) Las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, realizadas por el promotor de la urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
b) Las de terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas al Impuesto. No obstante, estarán exentas las entregas de terrenos no edificables en los que se hallen enclavadas construcciones de carácter agrario indispensables para su explotación y las de terrenos de la misma naturaleza en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o de-rruidas”.
De conformidad con este precepto, la entrega de los solares por parte de la consultante al Ayuntamiento no estará exenta del impuesto, por lo que habrá que repercutir el mismo.
3.- La base imponible en las operaciones de permuta se regula en el artículo 79, apartado uno, como sigue:
“En las operaciones cuya contraprestación no consista en dinero se considerará como base imponible la que se hubiese acordado en condiciones normales de mercado, en la misma fase de producción o comercialización, entre partes que fuesen independientes.
No obstante, si la contraprestación consistiera parcialmente en dinero, se considerará base imponible el resultado de añadir al valor en el mercado de la parte no dineraria de la contraprestación el importe de la parte dineraria de la misma, siempre que dicho resultado fuere superior al determinado por aplicación de lo dispuesto en el párrafo anterior”.
En lo que se refiere a la entrega de los solares, la base imponible estará formada por el valor de mercado de los solares entregados.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4-Uno, 5, 20-Uno-20º y 79-Uno