Las cuotas soportadas en arrendamientos de locales no son recuperables mediante devolución cuando se ejerce una opción de compra y parte de las rentas pagadas se imputan al precio de venta. Aunque la segunda entrega de edificación está exenta, la base imponible de esa entrega se determina por la contraprestación total satisfecha por la adquisición (precio final), no por el neto tras deducir arrendamientos anteriores. Las mensualidades de arrendamiento constituyen base imponible del arrendamiento (operación sujeta), permaneciendo sus cuotas como IVA soportado en operaciones distintas de la compraventa exenta; no resulta aplicable mecanismo de devolución por cambio de operación.
Hechos
El consultante es propietario de un local que tenía arrendado a un tercero en virtud de un contrato de arrendamiento con opción de compra. Dicha opción va a ejercitarse de manera que una parte del precio de la compraventa del local está formado por las mensualidades que se han ido satisfaciendo hasta la fecha del ejercicio de la opción.
Cuestión planteada
Dado que la entrega del local es segunda o ulterior entrega de edificaciones y se encuentra exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido y, por tanto, no hay que repercutirlo, se pregunta si es posible la devolución de las cuotas satisfechas por el arrendamiento que ahora pasan a ser parte del precio.
Contestación
El arrendamiento de locales comerciales es una operación sujeta al impuesto, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 4.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29) y que no se encuentra exenta del mismo. Por ello, la realización de esta actividad implica que el arrendador, empresario o profesional según el artículo 5.Uno.c) de la mencionada Ley, debe repercutir el impuesto e ingresarlo en el Tesoro.
El contrato de arrendamiento del local, según se desprende del texto de la consulta, incluía una opción de compra del mismo, de modo que el ejercicio de ésta implicaba que una parte del precio de venta del local estaría constituida por las cantidades entregadas en el pasado en concepto de arrendamiento.
La entrega del local es una operación exenta del impuesto, por tratarse de una segunda o ulterior entrega de edificaciones (artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992). Para resolver la consulta sería necesario conocer cuál hubiese sido la base imponible de dicha entrega en el supuesto de que no hubiese estado exenta. El concepto de base imponible se regula en el artículo 78 de la citada Ley de la siguiente manera:
“Uno. La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras perso-nas”.
Por tanto, la base imponible está constituida por la contraprestación satisfecha con motivo de la entrega del local a que se refiere la consulta. Esta contraprestación es equivalente al precio pagado por la entrega. Según se indica en el texto de la consulta, una parte del precio está formada por las mensualidades pagadas de antemano en concepto de arrendamiento con opción de compra de dicho local, pues ese ha sido el pacto entre las partes.
A efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, la base imponible será la contraprestación satisfecha y esto es independiente del modo de cálculo de la misma. Es decir, resulta irrelevante que al precio determinado inicialmente se le resten las cantidades satisfechas en concepto de arrendamiento. Lo determinante a la hora de establecer el importe de la base imponible es la cantidad satisfecha con motivo de la propia entrega.
Por tanto, hay que concluir que las cantidades pagadas con motivo del arrendamiento del local no forman parte de la base imponible de la entrega del mismo, sino que forman parte de la base imponible del propio arrendamiento. El hecho de que estas cantidades se utilicen en el método de cálculo de la base imponible de la entrega no afecta a la configuración de dicha base imponible.
En consecuencia, las cuotas soportadas por el arrendatario en concepto de arrendamiento de un local comercial no pueden ser objeto de devolución como se pregunta en la consulta.
Esta contestación se sustenta sobre la base de que respecto del contrato de arrendamiento con opción de compra, el arrendatario no se haya comprometido a ejercitar dicha opción. En el supuesto de que tal compromiso se hubiese producido, la entrega del bien se consideraría realizada a partir del momento de dicho compromiso. En tal caso, las mensualidades satisfechas con posterioridad a ese momento sí formarían parte de la base imponible de la entrega y no del arrendamiento.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4-Uno, 5-Uno-c), 78-Uno