La transmisión del inmueble afecto a la actividad empresarial de la SL está sujeta a IVA como operación onerosa realizada por empresario en desarrollo de su actividad (art. 4.1 LIVA). La exención de segunda entrega de edificación (art. 20.1.22º LIVA) resultaría de aplicación si concurren todos sus requisitos: edificación completamente construida, transmisión posterior a su terminación, y ausencia de demolición prevista. La sujeción se produce independientemente del estado de arrendamiento en el momento de la venta, siendo necesario verificar si la operación reúne las condiciones para aplicar la exención o si, por el contrario, tributa al tipo general.
Hechos
Una sociedad de responsabilidad limitada, sujeta al régimen de prorrata del Impuesto sobre el Valor Añadido, tiene intención de adquirir un edificio de una sociedad de responsabilidad limitada, con el propósito de derribarlo y proceder a la construcción de un nuevo edificio, todo ello en el plazo de 18 a 24 meses, aproximadamente.
Cuestión planteada
Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de la adquisición y, en su caso, tipo impositivo aplicable.
Contestación
1.- De acuerdo con el apartado uno del artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen”.
Por tanto, la transmisión del inmueble objeto de consulta afecto a la actividad de la sociedad limitada transmitente, según se señala en el escrito de consulta, es una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, con independencia de que justo en el momento de la venta estuviera o no arrendado.
2.- Tal y como se ha expuesto en el apartado anterior, la transmisión del inmueble objeto de consulta va a estar sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, por lo que habrá que analizar la posible aplicación de lo dispuesto en el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992, según el cual estarán exentas:
"Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquellos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.
A los efectos de lo dispuesto en esta ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones
(…)
La exención no se extiende: (…)
c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.”
En consecuencia, está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido la entrega del inmueble objeto de consulta en la medida en que tiene por objeto la entrega de un bien por parte de un sujeto que tiene la condición de empresario o profesional. A la citada operación no le resulta de aplicación exención alguna de las previstas en la normativa reguladora del citado tributo. En particular, no se aplicaría la exención del artículo 20.uno.22º de la Ley 37/92, por destinarse dicha edificación a su demolición por el adquirente con carácter previo a una nueva promoción urbanística.
3.- El artículo 90, apartado uno, de la citada Ley 37/1992, dispone que el impuesto se exigirá al tipo del 16 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.
El artículo 91, apartado uno.1, número 7º, dispone que:
"Uno. Se aplicará el tipo del 7 por ciento a las operaciones siguientes:
Las entregas, adquisiciones intracomunitarias o importaciones de los bienes que se indican a continuación:
(...) 7º. Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
En lo relativo a esta Ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.
No se considerarán edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22º, párrafo 6º, letra c) de esta Ley."
De acuerdo con lo anterior, el tipo de gravamen aplicable a la entrega del edificio que va a ser demolido será el general del 16 por ciento, ya que la procedencia del tipo reducido del 7 por ciento está expresamente excluida en virtud de lo dispuesto por el número 7º del apartado uno.1 del artículo 91 de la Ley del impuesto.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4-Uno, 5-Uno-c), 20-Uno-22º