La distribución del precio de adquisición de edificaciones entre suelo y construcción puede realizarse mediante prorrateo de valores catastrales (método legal) o, alternativamente, mediante criterios sustentados en valor normal de mercado de ambos componentes en el año de adquisición. Solo la parte atribuida a la construcción es amortizable fiscalmente; la correspondiente al suelo carece de amortización. El sujeto pasivo debe acreditar que el criterio de distribución por valor de mercado se fundamenta en datos objetivos del año de la inversión.
Hechos
La entidad consultante, cuyo objeto social es el arrendamiento de inmuebles, ha adquirido en la ciudad de Londres cuatro habitaciones de hotel que en el mismo acto quedan arrendadas a una cadena hotelera. En el Reino Unido no existe un organismo oficial que proporcione una información similar a la que facilita el Catastro español al desglosar el valor del suelo y el de la construcción en los inmuebles.
Cuestión planteada
Cómo se debe valorar el suelo y la construcción de acuerdo con la legislación tributaria española para proceder a la correcta amortización contable de los inmuebles y así determinar la base imponible del Impuesto sobre Sociedades.
Contestación
El artículo 1 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto 1777/2004, de 30 de julio (Boletín Oficial del Estado de 6 de agosto de 2004), dispone lo siguiente:
“Artículo 1. Amortización de elementos patrimoniales del inmovilizado material, intangible e inversiones inmobiliarias: normas comunes
(…).
2. Será amortizable el precio de adquisición o coste de producción, excluido, en su caso, el valor residual. Cuando se trate de edificaciones, no será amortizable la parte del precio de adquisición correspondiente al valor del suelo, excluidos, en su caso, los costes de rehabilitación. Cuando no se conozca el valor del suelo se calculará prorrateando el precio de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción en el año de adquisición. No obstante, el sujeto pasivo podrá utilizar un criterio de distribución del precio de adquisición diferente, cuando se pruebe que dicho criterio se fundamenta en el valor normal de mercado del suelo y de la construcción en el año de adquisición.
(…)”.
En consecuencia, la entidad consultante podrá distribuir el precio de adquisición de las cuatro habitaciones de hotel entre el suelo y la construcción a partir del valor de mercado de ambos elementos en el año en que se realiza la inversión. En este sentido, de acuerdo con en el artículo 105 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, corresponde a la entidad consultante probar los hechos constitutivos del derecho a valorar la inversión en la forma indicada.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 58/2003, General Tributaria, art. 105
RIS RD 1777/2004, art. 1.2