La ganancia patrimonial derivada de la transmisión de vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años está exenta conforme al artículo 33.4.b) LIRPF, siempre que la vivienda constituya residencia principal durante un período continuado de al menos tres años y sea habitada efectivamente en los 12 meses posteriores a su adquisición o terminación de obras. La exención se aplica igualmente cuando la vivienda tuvo tal consideración hasta cualquier momento de los dos años anteriores a la transmisión, siendo indiferente la modalidad de pago (al contado o a plazos) y la naturaleza de la contraprestación (dineraria o mixta, incluyendo derechos de uso o comodato).
Hechos
Los consultantes, que son matrimonio y tienen ambos más de 65 años de edad, desean celebrar un contrato con un Banco mediante el cual venderían su vivienda habitual a dicha entidad, a cambio de un pago inmediato del 15% del valor de tasación de la vivienda y determinados pagos mensuales, pudiendo permanecer en la vivienda hasta su fallecimiento en concepto de comodato.
Cuestión planteada
Se consulta si la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la vivienda estaría exenta a efectos del IRPF.
Contestación
El artículo 33.4.b) de la vigente Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29 de noviembre) dispone que Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años.
En cuanto al concepto de vivienda habitual, el artículo 54 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo) considera como tal aquella que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años, salvo fallecimiento o concurrencia de las circunstancias que exijan el cambio de domicilio referidas en el apartado 1 de dicho artículo; y sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente en un plazo de 12 meses a partir de la adquisición o terminación de las obras, con las excepciones previstas en el apartado 2 del referido artículo.
Por otra parte, dicho artículo 54 establece que a los efectos de la aplicación de la referida exención, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
Por lo tanto y haciendo referencia al caso concreto consultado, la ganancia patrimonial que en su caso se obtuviera por la venta de la que constituye a la fecha de la transmisión la vivienda habitual de los consultantes, estaría exenta; con independencia de que el precio de la venta se reciba al contado o a plazos, y con independencia asimismo de que el precio esté constituido únicamente por dinero, o, como en el caso planteado, exista también una contraprestación no dineraria, consistente en la constitución de un derecho de comodato o de uso de la vivienda a favor de los consultantes.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la antes citada Ley General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Artículo 33; RIRPF, RD 439/2007, Artículo 54